【小龍專欄】樓市是資產還是負債? 2008金融危機或重臨 論2024年債務週期

很多人認為手上持有物業即是資產，但是小龍認為不一定。對於一些人來說物業是資產，但亦是負債。但是歷史還會重演。世界上的一切都在往復循環。歷史上三次大型債務危機，即2008年金融危機、1930年代美國大蕭條、1920年代德國高通脹疊加的經濟蕭條；而過去100年中發生過的一般性債務危機，總共是48次。那麼之後將會如何?

很多人認為買物業比租樓好的最大原因是你買樓是資產，租樓只是幫人供房貸。這可能在之前幾年是對的。但如果在三年前以一成首付買入一個一千萬的物業，即你問銀行借款九百萬，首付一百萬，那麼你的資產將是負八百萬。如果真正是資產只有是你扣除了負債之後，真正餘下的才是真正的資產。更何況是如今回調了20%，那麼你手上的物業將成為負資產。

但世界十年的量寬，現在已經進入明斯基時刻。明斯基時刻（英語：Minsky Moment）指在信貸周期或者景氣循環中，資產價格的大幅下跌。 在長期的經濟繁榮中，資產價格上漲會導致投機性的貸款增加，而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺，即資產產生的現金流不足以支付債務需要的利息。在歷史上發生過多次信貸擴張而令到經濟危機，對上一次是2008年金融危機。有統計分析每15年左右出現一次大型債務危機，很大程度上是不可避免的。而2008年開始計算15年將是2023至2024年。

經濟週期上，是很多長短週期交互而成。當債務率上升，負債變得太大而無法維繫時，就會導致債務減記和貨幣化巨額債務，2008年正正如此。美國金融海嘯令到銀行及企業破產最終迫使美國以量寬來救。與此同時，伴隨金融經濟週期的，還有各國內部的政治週期、國家之間的地緣政治週期將會互相影響。

投資者最大的那些錯誤，往往來自於錯過了那些「在我的人生中或者認知中沒有發生過/沒有預期中的事，但在歷史當中反復重演的事。」

君不見樓市在兩三年前，唱淡是被人打的。今天有人留言，樓市跌全世界都知道，明年跌全世界都知道。「金融市場最收叻仔」，所以我們在市場上必須謙卑。而且以週期的形式進行反復，正如小龍在2021年提出樓市18年周期，提2021年樓市將會完結。但今天香港專家全力唱淡，只要標題吸引就不缺市場及認同。

康波週期60年的全球經濟大週期，任何一個經濟體和個人都難以擺脫康波的宿命。回升、繁榮、衰退、蕭條，每一個階段大概10至15年。大周期中有小周期，大周期可以500年，180年，60年等。那麼18年周期只是500年，180年，60年等周期的其中一個支節。那誰又知道在18年周期的背後，主宰樓市的大周期，會如何?

樓市跌，很多人都知道了。但之後何時買，何價買，如何買? 或者再問，應否再投資香港樓市呢? 這才是投資者要知道。要知道樓市在下跌時，唱淡是很容易，要別人認同很容易，但重點是如何投資。

但是正如我上星期的文章提及，「港股要麼見底反彈 要麼將見亞洲金融風暴」，但一旦發生亞洲金融風暴你將如何處理? 但更重要的是，很多人經常批評小龍黑天鵝或者對經濟看淡的言論，並搬出美股上升而對小龍分析作批評。但大家可見恆指三年來下跌16000點，或者今年由高位下跌5800點，樓市下跌了20%等? 但是當美國或全球經濟轉差的時間，很多人將陷入困境。