【小龍專欄】樓市是資產還是負債? 2008金融危機或重臨 論2024年債務週期

【小龍專欄】樓市是資產還是負債? 2008金融危機或重臨 論2024年債務週期

Investment Bloggers
By 小龍 on 30 Nov 2023

很多人認為手上持有物業即是資產,但是小龍認為不一定。對於一些人來說物業是資產,但亦是負債。但是歷史還會重演。世界上的一切都在往復循環。歷史上三次大型債務危機,即2008年金融危機、1930年代美國大蕭條、1920年代德國高通脹疊加的經濟蕭條;而過去100年中發生過的一般性債務危機,總共是48次。那麼之後將會如何?

很多人認為買物業比租樓好的最大原因是你買樓是資產,租樓只是幫人供房貸。這可能在之前幾年是對的。但如果在三年前以一成首付買入一個一千萬的物業,即你問銀行借款九百萬,首付一百萬,那麼你的資產將是負八百萬。如果真正是資產只有是你扣除了負債之後,真正餘下的才是真正的資產。更何況是如今回調了20%,那麼你手上的物業將成為負資產。

但世界十年的量寬,現在已經進入明斯基時刻。明斯基時刻(英語:Minsky Moment)指在信貸周期或者景氣循環中,資產價格的大幅下跌。 在長期的經濟繁榮中,資產價格上漲會導致投機性的貸款增加,而過多投機所產生的債務會造成投資者的現金流緊缺,即資產產生的現金流不足以支付債務需要的利息。在歷史上發生過多次信貸擴張而令到經濟危機,對上一次是2008年金融危機。有統計分析每15年左右出現一次大型債務危機,很大程度上是不可避免的。而2008年開始計算15年將是2023至2024年。

經濟週期上,是很多長短週期交互而成。當債務率上升,負債變得太大而無法維繫時,就會導致債務減記和貨幣化巨額債務,2008年正正如此。美國金融海嘯令到銀行及企業破產最終迫使美國以量寬來救。與此同時,伴隨金融經濟週期的,還有各國內部的政治週期、國家之間的地緣政治週期將會互相影響。

投資者最大的那些錯誤,往往來自於錯過了那些「在我的人生中或者認知中沒有發生過/沒有預期中的事,但在歷史當中反復重演的事。」

君不見樓市在兩三年前,唱淡是被人打的。今天有人留言,樓市跌全世界都知道,明年跌全世界都知道。「金融市場最收叻仔」,所以我們在市場上必須謙卑。而且以週期的形式進行反復,正如小龍在2021年提出樓市18年周期,提2021年樓市將會完結。但今天香港專家全力唱淡,只要標題吸引就不缺市場及認同。

康波週期60年的全球經濟大週期,任何一個經濟體和個人都難以擺脫康波的宿命。回升、繁榮、衰退、蕭條,每一個階段大概10至15年。大周期中有小周期,大周期可以500年,180年,60年等。那麼18年周期只是500年,180年,60年等周期的其中一個支節。那誰又知道在18年周期的背後,主宰樓市的大周期,會如何?

樓市跌,很多人都知道了。但之後何時買,何價買,如何買? 或者再問,應否再投資香港樓市呢? 這才是投資者要知道。要知道樓市在下跌時,唱淡是很容易,要別人認同很容易,但重點是如何投資。

但是正如我上星期的文章提及,「港股要麼見底反彈 要麼將見亞洲金融風暴」,但一旦發生亞洲金融風暴你將如何處理? 但更重要的是,很多人經常批評小龍黑天鵝或者對經濟看淡的言論,並搬出美股上升而對小龍分析作批評。但大家可見恆指三年來下跌16000點,或者今年由高位下跌5800點,樓市下跌了20%等? 但是當美國或全球經濟轉差的時間,很多人將陷入困境。

 

【了解更多最快最新的財經、商業及創科資訊】

👉🏻 追蹤 WhatsApp 頻道 BusinessFocus

👉🏻 下載 BusinessFocus APP

👉🏻 立即Follow Instagram businessfocus.io

最新 金融投資熱話專頁 MarketFocus