【小龍專欄】香港樓市目前沒有投資價值 其中一個原因是租平過買

香港樓市目前沒有投資價值，其中一個原因是租平過買。

以太古城為例，一個太古城590平呎單位約售1100萬港元，如果以目前P-2.25厘的利率（P為5.75厘計算），供款期為30年的話，那麼每月供款約49844。而30年總利息支出為684.1萬港元。先不計算佣金及印花稅等支出，因為包括了才是真正的總成本。但是如果單是利率的話，那麼這間樓的總成本為1100+684萬，即是約1784萬元。

目前此單位市場價格租金為2萬元，那麼每月租金是2萬元，一年之後租金以每年4%升幅增長，一年加一次，那麼30年總要付的租金是多少? 為了計算策客在30年內需要支付的租金總額，我們需要計算每年的租金並將它們相加。首先，我們知道每年的租金增長率為4%。假設第一年的租金為M，那麼第n年的租金為 M * (1 + 0.04)^(n-1)。

那麼30年的租金總額可以用以下公式表示：
總租金 = M * (1 - (1 + 0.04)^30) / (1 - 1.04)
其中M為第一年的租金。在這個例子中，租客每月的租金為20000元，所以一年的租金為20000 * 12 = 240000元。
總租金 = 240000 * (1 - (1 + 0.04)^30) / (1 - 1.04)，所以，租客在30年內需要支付的租金總額大約為13,460,260元（1346萬元）。

不過，假如每月的租金是20000元，並且在30年內租金保持不變，那麼租客需要支付的租金總額就只是：20000元/月 × 12個月/年 × 30年 = 720萬元。

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但是上面計算是有缺憾，因為我們有把租金的增長假設每年上升4%，但是假設了利息將未來30年是都目前水平，但實際情況可能會有所不同。如果利率上升，買房的成本會增加但是我們在上面的分析可以見到，不論用那一個方法，即是租金的增長假設每年上升4%仍然比買樓平。但是更重要的是以上不包括裝修，經紀佣金及印花稅等支出。無論是租房還是買房都有其優缺點。如果僅考慮單純的數字，租房的確會比買房更划算，尤其是在房價高企的香港市場。

記得1998年電視訪問某一地產中介老闆，當時地產中介老闆評論當時樓市下跌中提到大意為：他買樓贏錢因為他大膽，而不是聰明。而他今天的困境原因是他當時的大膽（純屬大約的意思，因為確實的內容記不清楚）。

小龍經常在朋友邊笑言：如果一年前唱淡樓市會比人笑，兩年前唱淡樓市會比人鬧，三年前唱淡樓市會比人打。今日唱淡樓市已經很多人認同。當下跌預期形成，要改變非常困難。但是我反問，如果今日有一篇分析跟你講看淡樓市，還有用嗎? 因為大部人都把最後一口槓桿加上。

但總結來說，香港樓市現價沒有投資價值，而香港樓市未來最大供應不在北部都會區，而是一小時生活圈。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

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