星夢娛樂前CEO何哲圖投資豪宅損手 買君柏遭殺訂1320萬 「先住後付」5年後中止交易

不少豪宅近年推「先住後付」計劃，容買家付大訂後即可提前入住單位，看似方便兼具彈性，惟遇樓市逆轉或成殺訂陷阱。由長實（1113）及帝國集團發展、2016年入伙的何文田豪宅君柏，當年曾提供破紀錄的12年超長成交期「先住後付」計劃吸引買家。但近日有一名買家「先住」5年後選擇棄購，遭發展商殺大訂，買家損失或高達1320萬元。據報道，慘被殺訂逾千萬的苦主為星夢娛樂前行政總裁何哲圖。

何文田君柏其實早於去年12月已有一名「先住後付」計劃買家取消交易，至本月再出現同類個案。據成交紀錄冊顯示，最新被殺訂單位為何文田君柏6座低層A室，實用面積1623平方呎，屬三房連家庭房間隔。該單位於2018年2月以3745.7萬元賣出，呎價23079元，買家當時選用發展商提供的「Z138先住後付」付款計劃。

根據「Z138先住後付」計劃，買家需在簽署臨約後180日內繳付樓價20%（約749.1萬），然後以「先住後付」方式分138個月付款，期間每月支付樓價0.25%（約9.36萬元）及入住費，即期內合共需繳付樓價34.5%（約1292.3萬），故成交期長達12年。最後，買家必須在完成138個月付款後的一個月內，繳清餘下未付的45.5%樓價（即1704.3萬）。

但上述6座低層單位由成交至今歷時逾5年後，成交紀錄冊最新卻顯示該單位已「終止買賣合約」。記者假設業主已付2成訂及曾供款大約61期（共樓價15.25%），今次取消交易，發展商料可以沒收成交價35.25%，即殺訂約1320萬元。這尚未計算期內買家已付的入住費，不過據資料，買家當年可獲發展商提供等如樓價約1%至2%至現金回贈，以及15%的印花稅優惠。

據報道，上述遭殺訂單位買家為星夢娛樂前行政總裁何哲圖。即使何哲圖與其妻子即TVB前高層余詠珊曾因「先住後買」計劃可免費住進上址豪宅61個月，但若以遭殺訂1320萬來計算，等如月付了21.6萬的天價租金，損失慘重。猶幸的是，何哲圖及其妻子余詠珊今年4月曾以3300萬元沽出貝沙灣三房單位，當時帳面大賺逾1100萬元，料勉強可彌補大部分的「君柏殺訂」損失。

長實2016年重推君柏的現樓貨尾，並首度引入「先住後付」計劃，只需付2成樓價即可入住單位，成交期長達12年，即2028年才完成交易，為本港新盤史上最長的成交期。

地產界人士則提醒，一般為期1至3年的「先住後付」計劃「有辣有唔辣」，是否選用前要考慮清楚。因「先住後付」計劃一般容許買家支付少量訂金後即可提前入住單位，及可在較長時間後（1至3年後）才正式完成交易。對換樓客來說，「先住後付」的好處是毋須擔心因為要同時「供」兩個物業致申請新物業按揭時無法通過壓測的問題。此外，由於用家可率先入住新單位，故換樓時毋須尋找過渡居所，減少了麻煩。

不過「先住後付」卻暗藏風險，尤其是若遇上樓市大跌，由於新樓成交期大幅押後，待真正上會時，銀行可能會估價不足，令買家上會出現困難。屆時有可能要額外籌措巨款去填補按揭貸款不足之數，若籌款不成更有撻訂的可能。故採用特殊買樓方式之前，宜先考慮清楚利弊。

Text by BusinessFocus Editorial

免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。