【黃麗幗專欄】高息產品渴市 REITs折讓大待升值 有機會爆發性增長

JPEX虛擬貨幣案轟動全港，涉資超過10億港元，擬逾千人受騙。交易平台部份產品的回報年收益率以20厘作招徠。高息環境下，股票市場難有斬獲，高息產品渴市，連帶政府近日推出的綠債，反應亦更勝舊年。定息產品除債券外，還有甚麼投資產品值得留意呢？

在目前高息的環境下，要比美國10年期國債孳息率高，即4.5厘，才能定義為高息產品。政府今次推出的綠債息率達4.5厘，較上批2.5厘為高，入場門檻僅1萬元，雖然較今年銀色債券少0.25厘，但只要持有香港身分證的合資格香港居民即可認購，每半年派息一次，難怪受市場追捧。不過除債券外，REI產業的息率高達7厘，更受投資者青睞。

暫停加息後 REITs有機爆發性增長

REITs 為房地產信託基金，基本上是投資於上市的信託基金旗下擁有和管理的收租物業，包括住宅、商業物業、商場、舖位、寫字樓、工廠物業、酒店，甚至是泊車位、街市、貨倉、醫院。將所得的租金減去營運管理支出後，就以特別比例以股息分發給投資者。

據統計，自1995年以來，美國聯儲局曾四度停止加息後，全球REITs指數僅在2018年漲幅落後MSCI世界指數，其餘三次平均停止升息後3個月上漲10.9%，一年後漲幅更高達24.3%，表現優於大市。

領展可謂香港REITs的代表，持有的物業包括商場、街市、停車場和寫字樓。股價今年自公布供股消息以來持續向下，不足半年，行政總裁王國龍更減持107.58萬股，套現約4560萬元，年內累計跌幅約四成，目前股價已跌穿40元，息率升逾7厘。雖然行政總裁減持的動作令人憂心是否企業前景的問題，不過加息環境下，投資物業的估值難免下降，同時REITs 的估值仍顯得吸引。過去16年以來，每當香港加息1%以上，七成機會的股息率差收窄，REITs的回報均高於7%。

至於亞洲（除日本以外）REIT最大的新加坡市場，每當加息高於1%以上，八成REIT的回報率仍高於6%。新交所掛牌的REITs多於40隻，規模近800億美元。

看好工業類REITs

疫情後，全球多地辦公室的空置率上升，如香港中環甲級寫字樓的租金指數降至約2013至2014年水平，故相對看淡住宅與辦公室REITs，較看好工業類市場。據彭博統計，截至去年8月，主要REITs指數當中，年內住宅及商辦的回報分別為3.9%、-12.6%，而工業類REITs則高達8%。

投資者如看好REIT 市場，可留意富時EPRA/Nareit 亞洲產業投資信託指數（不包括日本），提供全球息率最吸引力的信託產業，當中新加坡佔比約75%，香港則為13%，當中香港辦公室僅佔指數約2%的份額，其餘包括印度、馬來西亞、南韓等國家。零售、工業及住宅類REITs佔比分別為36%、32%及12%。

日興資產管理ETF業務發展總監 黃麗幗

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