【江恩小龍】別期望美國減息 如果發生黑天鵝將如何是好？

小龍在本欄2021年期間，不斷重覆提醒讀者2022年美國將會大加息，以及2021年樓市將會完結18年的上升周期。上述預言已應驗，而現時環球更出現黑天鵝，令到經濟下行機會愈來愈大，大家要小心。

小龍一直認為投資必須有前瞻性，而不是當股市或樓市上升或下跌後再解讀新聞。在小龍2018年出版的書中，小龍利用經濟周期去分析2017年是牛市，2018年是熊市，2021年股市經濟見頂後，股市經濟會反覆下跌至2024至2025年。當時小龍已提出「香港樓市18年週期 由03至21年結束 23至25年將非常關鍵」。

現回想在今年年初對於樓市大多數的分析都是非常樂觀，但是今天樓市蝕讓、劈價新聞天天都有，很多中小的樓盤都以百萬計蝕讓或劈價，而近日有新盤劈價更令到二手樓市更加冷清。昨日位於油塘一個新樓盤更「大劈價」搶客，首批單位以「平爆價」推售，令很多人由唱好突然變成唱淡。

其實房地產投資可能對於一些中產家庭是人生最重要的事，而且可能是一個長達三十年的投資。突然看淡或突然看好的分析，對於投資者或者真正的家庭客用家都不是一個好分析。相反大部份需要是一個好的買入點，以求低價買入而安居。

過去十多年，股市及樓市的財富效應令到不少人致富，變成少年樓神或者收租公。無疑這十年的富貴靠的是美國十年量寬。但是如果美國持續收水，那麼股市樓市的財富效應又會否持續？

財富效應指由於貨幣政策實施引起的貨幣存量的增加或減少對社會公眾手持財富的影響效果。當資產價格上升時，由於投資者覺得身家及收入上升，其對經濟及財富前景的信心亦會增加，繼而帶動消費情緒，推動市況繁榮。相反，當資產價格大跌時，心情及信心亦會受到負面影響，其後會減少開支，令市道轉趨疲弱，亦即所謂的「負財富效應」。

但是香港股市，債市及樓市三個市場之中，為首的樓市佔據了大部人的資產分配。大家可想像，近十年港股多次股市下跌，例如這一次的下跌由2021年見頂到今天2023年19000點下跌了差不多1萬點或以上。但是如果這跟1997年，2003年及2008年的股災比較，市道及心情絕對差得遠。這是因為跟之前比較，香港樓市暫沒有崩盤。所以如果要講金融危機，相比之下債市及樓市的殺傷力比股市大得多。

樓市除了居住之外，亦有一個用途是儲存價值。很多人一生的財富就儲存在樓市身上。樓市的十年的上升無疑靠的是美國十年量寬，但當十年量寬完結，那麼不禁要問「牛市會否再來」？ 萬物都有期，中醫學的五運六氣，提出每年的天干地支跟流行病關係，2020年庚子年金太弱所以爆發肺炎；愛德華R·杜威（Edward R．Deway），號稱周期循環分析之父，他發現每個樓市周期約18年。

如果有人說有樓就是成功的標準，這個講法其實是經不起周期的考驗。如果把握到一個樓市周期，幾年間可以致富；但是如果遇上到一個樓市下跌周期，可以致命。樓不單儲存價值，同樣地亦是負債的來源。

而且很多人期望會減息，或者息率到頂。小龍發現一個現象，由上年年底開始，每一次議息之後都會出現一個市場的風向: 這是最後一次加息，之後減息。但是每一次落空後，下一次仍然是最後。所以每一次都係最後最後最後一次加息。

小龍認為分析每次聯儲局對話其實是沒用，因要看大格局。美元自二次大戰之後，取代了英鎊成為了全球重要交易貨幣。而石油美元，及全球化貿易的盛行令到美元成為全球儲備及交易貨幣。亦令到美元及美債成為了全球最重要的避險貨幣。美元因為有這個地位，所以很容易利用美元剪羊毛。剪羊毛是指國際金融資本勢力先向某國投入大量「熱錢」，炒高該國的房地產和股市，等泡沫吹大後再將熱錢抽走。

過去幾十年通常是：

(1)美國聯儲局瘋狂開動印鈔機狂印美元，導致美元在全球氾濫；

(2)全球氾濫的美元推高全球資產價格，尤其是發展中國家的（因為這些國家吸收的美元最多）；

(3)美國加息，美元回到美國，完成資產收割即剪羊毛。

而量寬十年，美國聯儲局瘋狂開動印鈔機狂印美元，導致美元在全球氾濫，一個又一個資產泡沫。眾所周知，美國2020年疫情大量發債，之後今年第三季又大量發債。那麼誰會「美國欠了人很多錢」之下，仍然會爭先借錢比他? 那麼必須要危機爆發。七傷拳為金庸武俠小說《倚天屠龍記》中崆峒派的武功，小說中提及「傷人七分，損己三分！」。美國長期外幣發行人違約評級（IDR）的「AAA」評級下調至「AA+」表面看來是對美國產生傷害，但是對於新興市場及公司債的修害更大。當美國打出七傷掌，你可見穆迪早前下調10間美國中小型銀行評級後。另一間評級機構惠譽亦警告可能會下調多間美國大型銀行評級。這一拳打出之後，沒有危機點會收手？但是奇怪的是，香港很多人仍然沈醉在泡沫之中。

筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現，結果近期每日均有蝕讓新聞。很多人目前相信港樓不會大升，但是下跌預期已經形成，或者之後的需求未必有這麼剛。如果有人說有樓就是成功的標準，這個講法其實是經不起周期的考驗。如果把握到一個樓市周期，幾年可以致富；但是如果遇上到一個樓市下跌周期，可以致命。樓不單儲存價值，同樣地亦是負債的來源。2020年小龍提出最後一口槓桿，但是槓桿已經加上，如何解套?

2008年最大的教訓是Too big can fail及黑天鵝事件是會發生，2008年之後大家認為樓市永遠不跌。但這一次如果發生黑天鵝事件發生之後，市場會如何解讀? 只會答這一次係黑天鵝事件，無人估到。但是事實上本欄已經不停警告，不停被批評，而不是事後孔明。但是小龍仍然樂於被鬧，我都是別人爸爸，我都明白很多人投資不是貪心，而是為了家庭。但如果你槓桿太高，希望有緣人可以提早做好防風措施。

江恩小龍

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