【江恩小龍】買一千萬的物業 如果再加息樓價變double?

最近小龍醉心研究香港樓市，而小龍心儀的樓盤都要一千萬以上，但再計一計發現，如果再加息樓價會變double？

在加息潮及香港銀行同業拆息急升後，現時供樓利率為P-2.25%，即約為3.5%。若一千萬的樓，每月供款為44,904元，總利息支出為6,163,428元。

但假如息率升至4.5%，每月供款會增至50,669元，總利息支出亦會上漲至8,236,884元；其後若利率進一步上升至5%，每月供款53,682，總利息支出將達到9,320,689元。故此，若香港按揭利率最終上升至5%，那麼表示你購買物業的總代價（不計裝修及稅款等）為19,320,689元。即是你買的不是一千萬的樓，而是二千萬的樓。

二千萬是什麼概念？如果有一個人月入十萬元，這等如他把二十年的收入全部用作供樓；更重要的是如果香港按揭利率上升至5%，那麼表示你每個月一半收入將用作供樓。

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當然很多人說利率見頂快會減息。但正如我去年提出美國將急速加息，當時很多人說小龍胡言亂語。而今年市場不斷唱減息，都不知有多少次落空。所以我反問，市場如果沒有預測短期一至兩年息口走勢的能力，那麼如何預測30年期間的息率走勢？

息率是一個風險，經濟下行令而令到樓市下跌亦是更大的風險。美國聯儲局將在2023年收水一萬億美元。美國聯儲局在去槓桿，而更多的人卻在賭，正在加最後一口槓桿。

江恩小龍

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