本港樓價今年跌幅料低於5%

本港樓市近期初見氣氛改善跡象，加上財政預算案下調印花稅措施，或令市民憧憬樓市後市表現會向好。不過本地利率可能會高企一段時間，短期內樓市相信還難以全面重拾榮景。

本港自12月起陸續放寬防疫措施，樓市成交顯著反彈。其中一間地產代理統計35個主要二手屋苑的成交指數，顯示自年初至今，除了農曆新年假期的兩周外，已經連續六周成交超過100宗，與過去十年數據比較確實算是甚為暢旺的水平。另一間地產代理編製的二手樓價指數，則顯示樓價去年下挫15%後，今年以來已回升約4%。防疫措施大幅放寬，自然有助本地購買力釋放，至於與內地通關所帶來的刺激作用有多大，相信還要一段時間觀察。

本港整體樓價自2021年高位至去年底累計回調幅度達16%，與2008年金融危機的17%不相伯仲。部分人將樓價調整歸究於政治因素或人口流動等，我們倒認為更大可能是與利率上升步伐不斷加快導致金融環境收緊，以及香港重啟經濟步伐較周邊經濟體系大幅落後有關。

尤其是利率與住宅租金回報的關係，我們認為對樓價的影響相當重要。根據一間經營按揭轉介業務公司的數字，去年11月的實際按息水平為2.93%，較2021年4月低位1.55%回升138基點；另一項由地產代理發表的統計，顯示租金回報率只是由2021年最低的2.33%溫和回升至去年12月的2.68%，是超過十年來首度出現租金回報率低於按息。由於住宅租務市場表現仍相對疲弱，租金回報率的上升壓力便可能較顯著呈現在樓價之上，限制著樓價反彈的空間。

市場猜測聯儲局可能在今年上半年再加息75基點左右。在聯繫匯率制度下，港息調整步伐一般稍慢於美國（視乎資金進出本港情況），因此今年大部分時間本地按揭利率可能還有上升壓力。現時港美息差相距超過100基點，過去數周拆息回落很大機會只是暫時現象，因此我們相信按息仍未見頂，置業人士必須注意。

樓市去年的低迷，促使地產發展商及代理發聲要求政府「減辣」，放寬印花稅等打擊炒風的「辣招」。政府則於剛發表的財政預算案，宣布下調購買首間居所、價值900萬元以下單位的從價印花稅，減輕一般家庭首次置業的負擔；其他印花稅措施則維持不變，並一再強調並無「減辣」。

本地經濟活動恢復，帶動失業率下降，加上印花稅下調，均對今年樓市有一定穩定作用。然而，經過過去一段時間樓價調整，樓價負擔比率相信仍處於較高水平，政府撤回或放寬其他「辣招」的機會卻不大。而受疫情影響，我們估計未來兩三年的私人住宅單位落成量，可能低於政府估計的平均1.9萬個，有助避免新供應大幅增加，減低發展商減價促銷的壓力。若美國利率如期在今年中見頂，我們預料今年樓價跌幅或低於5%。

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