【業主之苦】3大銀行再加P息0.25厘 500萬樓按 年內月供增加4000元

美國聯儲局加息0.5厘後，香港銀行亦開始跟隨加息。HSBC滙豐（0005）率先宣布，由周五（明日）起上調港元最優惠利率（P）0.25厘，由5.375厘調高至5.625厘，渣打及中銀其後亦宣布下周一起會上調最優惠利率0.25厘，即是加幅與滙豐同步。連今次加息在內，H按小業主今年供樓實際息率累計已暴增了1.625厘，若以小業主欠下500萬元的30年樓按計算，他下月起每月按揭供款將會增至21419元，較一年前（去年1月）大增4163元或24.1%。值得留意的是，香港與樓按相關的最優惠利率（P）今年以來的累計加幅，遠低於定期存款息率的增幅，故造成定期存款（息率達5厘）遠高於按揭供款利率（約3.125厘）的怪現象。

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至於小業主若無意賣自住樓，可考慮轉按至第二間銀行賺現金回贈，回贈金額可高達轉按貸款額2%，不過手續較繁複；又或是在原有銀行加按套現，然後做定期存款賺取高達1.8厘息差（定期5厘息-按揭3.2厘息）。雖然加按貸款因為要每月還款致影響定期收入，但記者以加按100萬推算，做高息定期存款，一年後保守可賺超過1.5萬元利息（加按注意事項詳見下文）。

滙豐今晨在決定把最優惠利率（P）上調0.25厘的同時，則宣布同時調高客戶港元活期存款利率0.25厘。其中戶口結餘5000元或以上的港元儲蓄存款戶口，年利率加至0.625厘；但5000元以下維持零息。

滙豐香港區行政總裁林慧虹指出，自今年3月以來美國聯邦基金利率已累升4.25厘，雖聯邦公開市場委員會於本月放慢加息步伐，但環球經濟前景仍然不穩定，預期利率正常化將會繼續。林指出該行決定調整港元最優惠利率前，已充分考慮宏觀經濟環境、本港銀行同業拆息走勢，以及對本港經濟的影響。她續稱，明年滙豐會密切留意外圍環境的變化，適時調整利率水平，而大前提是支持本港經濟各個環節重拾動力。

以現時滙豐二手物業H按舊客戶每月供樓利息上限為P-2.5厘計算，滙豐把最優惠利率（P）提高0.25厘至5.625厘後，實際供樓利率將升至3.125厘（5.625厘-2.5厘）。若以小業主欠下500萬元的30年的按揭貸款（H+1.3厘，封頂P-2.5厘）計算，加息後每月按揭供款將由20745元增至21419元，即是較加息前的供款增加了674元（3.2%）。

不過若回溯到今年1月，當時H僅為0.2厘，故這名小業主當時按揭息率僅為1.5厘（0.2+1.3），每月供款僅為17256元。換言話說，因為加息潮影響，這業主的每月按揭供款在短短一年之內，便由17256元大增至21419元，即使每月供款增加了4163元，增幅達到24.1%。

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市場人士指出預期本港按揭息率仍會上升，因預期美國明年會加息至大約5.1厘，但港元與美元有聯繫匯率，兩種貨幣息差不能太濶。與此同時，本地多間銀行定期存款息率正邁向5厘大關，令到回報率低於3厘的「買樓收租」活動變得沉寂。以3個月港元定期存款為例，現時恒生特選客戶新資金息率達4.8厘，滙豐的尚玉及卓越理財客戶的新資金息率則為4.6厘（其他客戶為4.4厘）。此外，信銀國際及眾安銀行本周亦把3個月定期息率增至4.6厘。

半年港元定期方面，則以恒生的5厘息較高，但同樣只限特選客戶。南洋商業銀行亦有4.9厘息，但存款額需達到50萬元或以上。大新銀行VIP客戶同享4.9厘息，最低存款額20萬元，但需為該行VIP客戶。華僑永亨的4.8厘，起存額也是20萬元，但需為宏富理財客戶；東亞的4.8厘則需為顯卓理財新客戶，且存款額需達到50萬元或以上。

由於定期存款息率超高，故假若小業主已買入物業多年、樓價升幅逾五成，而且欠下樓按貸款不多，可以向考慮向銀行申請轉按或加按（一般至少100萬）套現，從而賺取現金回贈或息差。其中加按貸款的息率較低，一般與原有按揭貸款一樣（如P-2.5厘，現時為3.125厘），並可攤分20年或30年歸還，故小業主較易於把加按套現所得做定期賺取息差。

但要留意並非所有業主都可以申請「加按」，銀行亦有權拒絕申請。最重要的條件是，物業未清還貸款額一定要遠低於樓價，絕不能負資產；另外金管局規定在無按保情況下，600萬至1000萬物業最高只可按6成，以700萬元物業為例，最多只可做420萬按揭。故假若業主尚有300萬按揭未還，最多只可加按120萬元。另對於樓齡較大，質素較差的物業，銀行更可能會拒絕加按或只願借小量金額。此外，若加按時同時想「甩名」、「甩按保」等，便要花數千至上萬元的律師費。

若成功加按，所獲資金「進可攻、退可守」，例如可作為買第2個物業的首期。舉例說若夫婦各有工作收入，而自住物業由丈夫獨自持有，那麼若丈夫加按獲得100萬元，除了做定期存款賺息差外，日後亦可交予妻子做首期，趁樓價下跌買小單位收租。假若存款息率大幅回調，加按所得資金無大用途，則可把資金放回按揭掛鈎高息存款戶口以免蝕息。此外，亦有人會考慮用加按套現所得去買股票或派息基金，不過這樣做風險較大，未必值得。

Text by BusinessFocus Editorial

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