【江恩小龍】港人常說「如沙士買了淘大就好」這次跌市你又會如何行動？

全世界突然對香港樓市看淡，很多專家明明年初高呼「樓市不死」，但到今天已改為「樓市下跌」。筆者曾多次強調樓市周期，指香港樓市無疑是2003年開始見底上升。基於樓市的預期心理，如果人人都預料樓市下跌，那麼需求將沒有那麼剛。筆者一直在訪問及文章中強調，香港樓市會在2021完成歷時18年的上升周期，之後將會下跌，可能要到2023至2025年，才有真正的投資機會出現。大家可參考筆者上年的訪問，當中提及樓市，美國大加息及美股2022年大跌（https://www.youtube.com/watch?v=GtNgA1nRosA&ab_channel=MarketFocus）。

很多香港人的口頭禪，都是「如果我在沙士買了淘大就好」，那麼如果樓市再一次下跌，你又會如何行動？筆者在自己facebook提出這個問題後，得出一些網民回覆：

「會捱住供樓，全世界變成低消費生活，而有錢人會有更多權力！」
「照樣供樓，但會好唔開心！」
「跌一半咁少？97年樓價跌了幾多？」
「跌一半後，環球出現金融危機，更多公司出現倒閉潮和失業潮，更多人沽樓，高位計跌至8成才見底！」
「97年金融風暴曾跌過7成，直至2004年沙士後，樓價才回升到今天（的水平）！25年啦！下一個25年，我當然看不到，以一個過來人的經歷，沒有甚麽大不了！生活會依然繼續！」
「機會留畀有準備嘅人，想投資和自用，預備定購買力，自己諗有冇收入、有冇現金儲備，有冇其他資產及信貸能力，但係唔一定會到理想中價錢，跌到好金都未必有緣分買到！」
「樓價跌一半，無樓嘅係機會，有樓而槓桿好盡會出事。成個世界未來10年，都會又通漲又通縮，資產不斷跌，但通漲維持一定水平嘅辛苦日子！」
「樓價跌一半，發展商可以起啲大間啲單位，因不用遷就入場費，改善生活環境」
「上年啲KOL係咁講剛性需求，驚西，唔會跌！」

在此筆者不為樓市跌幅作預告，而筆者看見其中有一個留言幾好︰「好多人睇到樓市高位要大跌，要趁機上車；但有無準備到呢個跌浪可能長達10年呢？自住、長線，短炒，當中投資決定大不同」；很多人以為樓市下跌，便簡單地覺得有錢就買樓即可。但係When（何時），Where（何地），How（如何）都搞不清。那麼你又如何投資？

Photo from BusinessFocus

筆者在2019年時，曾在不同場合及地方，就未來經濟前景分享過一個重要觀點，未來中美都會有更多放水經濟政策出台，為經濟打最後一支止痛針。世界局勢開始跟上筆者分析，亦是一條不歸路。當時筆者在2019年時，對後未來2至3年經濟作出一些預告:

1. 資產價格跌到某個水平止跌，但市民的收入開始減少；物價仍然保持高水平
2. 明年（2020年）將全球放水，媒體及市場分析會給予壓力，希望大眾以槓桿放大回報，逼投資者加最後一口槓桿
3. 大部分人收入用作供樓或還債，很多人受壓力，才發現高估了自己的供款和還款能力
4. 中線來說資產價格一直跌，但利息一直升，收入同時減少，大部分人的收入都用作供樓
5. 失業潮會慢慢出現，明年經濟會出現假陽春

Photo from 香港置業

而目前只有第四點「中線來說資產價格一直跌，但利息一直升，同時收入減少，大部分人收入用作供樓。」沒有完全兌現。1997年至2003年樓市一直跌，雖然收入減少，但是利息及物價同樣不斷下跌。今天如果樓市下跌，利息及物價卻一直升。那麼是不是比1997至2003年這段時間更有挑戰？

小龍

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