【江恩小龍】北部都會區供應激增 每年多9萬單位 樓市會如何？

很多人利用供應量去分析樓市，筆者認為過去幾次大跌都與當時的供應量無關，例如1997年、2003年及2008年都是外圍經濟轉差而令樓市大跌，但今天想跟大家分享一下樓市的新格局。

北部都會區是打造容納250萬人居住的都會區，興建約90萬伙。當中以5條新鐵路項目作骨幹，連接洪水橋、流浮山及新田等多個新發展區，大大減低往來成本，帶動北部都會區經濟發展，一改過去產業和經濟增長過度集中的缺點。

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政府預料北部都會區可在20年內完成，那麼問題來了，未來潛在的供應量將會大升。首先，大家可以預期北部都會區會「頭輕尾重」的情況下完成，即開始的時間落成量很少，而之後隨時間增加。近年本港私樓落成由2011年只有近萬個單位，增加至近年約2萬個單位，而每年一手及二手樓成交約6萬左右。

北部都會區如果以15年、13年或10年的完工期計算，即每年新增60,000伙、69,230伙及90,000伙。不論是公私營的建樓量，但在這供應量下香港樓市會如何？

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在周期上，小龍在新書「贏在周期前」中提出很多預測，例如美股逢七必跌，樓市周期在2021年完結，未來會下跌等等，香港樓市無疑是2003年開始見底上升，2021年很可能是這樓市18年的週期完成。同時利用上文提及的6年週期，也可以得出2021年的週期。香港樓市很可能在2020至2021年間完成整個升浪，之後回調。但不論如何，2023至2024年香港的房地產都會出現週期的回調。

但是上述只是一個因素，更重要的是整體格局的改變及潛在供應量或替代品大增，留在之後有機會跟大家分享，請大家追蹤筆者文章。

小龍
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