【江恩小龍】北部都會區供應激增每年多9萬單位樓市會如何？

By 小龍 on 24 Jul 2022

劉君明(小龍)- 著名江恩理論圖表專家，在某新加坡大行擔任聯值董事，負責帳戶股票委托操盤，股票買賣及財富增值工作等。以筆名「小龍」於經濟日報集團智富雜誌，Wealth Hub睿富及民衆財經台等發表分析。多次獲經濟日報集團智富雜志及香港大學專業進修學院邀請分析演說。致力分析經濟及股市周期理論，一次又一次命中大市大型的轉角，包括但不限: 2015年6月見頂，2016年2月及6月見底, 2017年牛市等。幷在香港出版多本暢銷書，包括「小龍江恩轉勢日」及「江恩周期與和諧交易」。獲中國內地多間出版社邀請出版江恩理論及技術分析的書籍等，包括「港股實戰入門及技巧」。多次舉行講座及課程，學生範圍香港，臺灣，新加坡及馬來西亞及內地。

很多人利用供應量去分析樓市，筆者認為過去幾次大跌都與當時的供應量無關，例如1997年、2003年及2008年都是外圍經濟轉差而令樓市大跌，但今天想跟大家分享一下樓市的新格局。

北部都會區是打造容納250萬人居住的都會區，興建約90萬伙。當中以5條新鐵路項目作骨幹，連接洪水橋、流浮山及新田等多個新發展區，大大減低往來成本，帶動北部都會區經濟發展，一改過去產業和經濟增長過度集中的缺點。

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政府預料北部都會區可在20年內完成，那麼問題來了，未來潛在的供應量將會大升。首先，大家可以預期北部都會區會「頭輕尾重」的情況下完成，即開始的時間落成量很少，而之後隨時間增加。近年本港私樓落成由2011年只有近萬個單位，增加至近年約2萬個單位，而每年一手及二手樓成交約6萬左右。

北部都會區如果以15年、13年或10年的完工期計算，即每年新增60,000伙、69,230伙及90,000伙。不論是公私營的建樓量，但在這供應量下香港樓市會如何？

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在周期上，小龍在新書「贏在周期前」中提出很多預測，例如美股逢七必跌，樓市周期在2021年完結，未來會下跌等等，香港樓市無疑是2003年開始見底上升，2021年很可能是這樓市18年的週期完成。同時利用上文提及的6年週期，也可以得出2021年的週期。香港樓市很可能在2020至2021年間完成整個升浪，之後回調。但不論如何，2023至2024年香港的房地產都會出現週期的回調。