香港寫字樓空置率潛在急升 勢拖累今年租金下滑約5%

建築和勞動力成本上升將在下半年和2023年威脅到亞洲主要地產商的利潤率，在大幅加息情況下，他們或也難以提高房價，尤其是在香港和悉尼。得益於重新開放帶來的經濟強勁增長，新加坡的寫字樓和零售租金增長有望超過其他市場。

由於運輸成本增加和美元走強，進口建築材料的價格或將進一步上升。疫情後復甦推動建築活動不斷增加，也可能提振對建築工人的需求，增加勞動力成本。在香港等市場，按揭貸款利率可能大幅上升，或削弱開發商提高房價以彌補成本上漲的能力。

受新冠疫情限制放寬帶來的復甦推動，建築需求上升或繼續推高亞太地區主要城市的建築成本。由於部分項目可能受疫情影響延期數月，建築活動或將進一步增加。根據新加坡建設局的數據，新加坡建築項目投標價格指數在第一季度上漲8%至126.5。

澳洲和香港大幅提高利率恐將削弱下半年房地產投資需求。在悉尼等可負擔性下降的市場，房價可能會降低。香港的業主可能會因按揭還款額增加受到影響，這可能削弱其消費能力。中國內地放寬按揭限制和降低利率或為其下半年合約銷售復甦鋪路，地產商在放寬購買限制的主要城市擁有大量土地儲備敞口。

亞太地區的寫字樓租賃市場或在下半年出現分化，香港表現落後於其他城市，原因在於重開邊境的進展緩慢及寫字樓供應激增。進一步放寬防疫措施和旅行限制有助支撑澳洲以及新加坡、泰國、菲律賓等東盟國家的零售租賃需求。

香港寫字樓空置率的潛在急升可能拖累今年租金下滑約5%，延續2021年下降4.2%的趨勢。最近香港新冠疫情病例激增以及外籍人士離港可能會促使公司租戶對擴張計劃持謹慎態度。高力國際數據顯示，香港5月寫字樓空置率從一年前的10.5%上升至11.1%。短期內，新寫字樓的預租可能會陷入困境。

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悉尼高級寫字樓租金可能正在築底，租戶對核心商業區頂級寫字樓的旺盛需求抵消了新供應的影響。在9月當季下降0.7%後，核心商業區每月有效淨租金在3月當季持平於5.04澳元。高級和新建寫字樓的表現繼續優於評級較低的辦公空間。澳洲邊境的重新開放正加速人口增長，有助對寫字樓地產的需求擴大。

新加坡的零售商場比泰國、菲律賓等東南亞國家的同業恢復得更快，預計2022年的租金資助將非常有限。隨著防疫限制放寬，商場客流量和租戶銷售可能從4月底開始加快復甦，導致下半年幾乎沒有租金資助，持有零售物業的房地產投資信託基金的盈利能力將有所提升。

隨著疫苗接種率提高和每日新冠病例減少，加上社交隔離措施逐漸放寬，房企在菲律賓和泰國的零售商場利潤有望上升。社交距離措施在今年年初新冠疫情蔓延時短暫收緊，隨後逐漸放鬆。泰國繼續放寬國際旅行限制，而馬尼拉目前處於一級防疫警戒狀態。儘管落後於新加坡同業，這些地區的商場利潤可能會在2022年底至2023年初恢復到接近新冠疫情前水平。隨著經濟復甦，它們也可能專注於擴張計劃，推動利潤增長。

陳永富 彭博行業研究資深銀行業分析師

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