【江恩小龍】量寬收水加大灣區發展 香港樓未來由誰支撐？「新界或者會變成市區」

筆者在2017年起，多次以1小時生活圈為題，分析未來樓市。近日越來越多對大灣區及1小時生活圈的規劃消息出台，而九運亦是北面見水有利，這對九運樓市、大灣區，以及1小時生活圈又有甚麼啟示？小龍認為在九運香港樓市最大的供應量，將是來自國內，而不是香港，整體樓市格局亦將會大改變。未來內地房地產可能是香港最大的替代品，以及潛在供應量，而新界或者會變市區。

Photo from BusinessFocus

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大灣區涵蓋城市為「9市+2區」9市是指廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門，2區是指香港、澳門兩個特別行政區。大灣區的主要目標之一，是提高區內合作，包括確定大灣區內各個城市的核心競爭優勢，並探索相互之間的互補合作模式。大灣區內多個跨境工程陸續投入使用後，將形成發達的交通網絡，將大灣區打造成一小時生活圈。

一小時生活圈左右樓市

而跟據政府的宣傳等等下，預期未來港人或者北上在大灣區工作的機會更加多。唯如果計劃一旦有成效，未來或者出現幾個可能性。這將會影響樓市未來一些基本面。

第一個可能性是未來大灣區運行成功之後，假設兩地樓價差異很大，即國內租金或樓價比香港平很多，但交通能控制在1小時之內，或者會很多港人出現在國內居住，但在香港工作。這個好比當初元朗屯門交通不便，因交通配套改善而吸引搬入元朗屯門；澳門亦因樓價太貴而搬往橫琴。珠三角都會成形之後，內地1小時生活圈內的樓房會否成為香港樓市最大的供應量。

當年元朗、屯門交通不便，但西鐵開通之後，即時吸引了大量人搬入元朗/屯門；同樣地澳門人亦因樓價太貴而搬到珠海。但如果1小時生活圈成熟之後，也許大陸樓市變成香港樓最大的潛在供應量。

第二點是未來甚麼地方才是市區？唯到時到底甚麼地方才是市區？過去香港的定義是工商區如九龍及港島，或者是近工作的地方為市區。唯如果未來深圳為主要核心區域，那麼今天的市區或中心區還是未來的市區或中心區嗎？

如果未來經濟重心慢慢北移，那麼甚麼地方才是市區？例如以往我們置業的時間喜歡住在市區，因為近上班的地點。那如果未來很多人需要在國內上班，那麼未來市區可能是近上班的地方，即是國內或者新界北，那九龍又會點?

潛在替代品或左右樓價

樓市很多人認為與量化寬鬆、需求、供應量有關，而在經濟學上有一名詞叫「替代品」（Substitutes），是指兩種產品存在相互競爭的銷售關係，即一種產品銷售的增加，會減少另一種產品的潛在銷售量，反之亦然（如牛肉和豬肉）。

如果1小時生活圈成功，中港交流更頻繁，那對於香港樓市來說，未來國內房地產的供應或是香港樓的替代品，即是潛在供應量。換句說話，如果我在國內工作，為何不在國內置業，或者在新界工作，為甚麼不選擇在深圳居住。

風水九運由2024至2043年，期間凡一個地區的北面見水為旺財，南面見山為旺丁。香港有灣仔、銅鑼灣、中環等地，即是香港島沿岸地區，新界有上水、古洞、北大嶼山、東涌，馬鞍山、白石角、天水圍等。大家不難發現，這些地方，特別是新界都是類近關口及接近內地，或者跟小龍上述的分析相合。

在量寬美國開始收水，潛在供應量的加入，假設需求不變下，香港樓市仍然可能有支持嗎？小龍一直用周期理論跟大家分享，2023年至2025年可能是香港樓市一個重要周期，每次轉運經濟及資產都會下行。

所以如小龍之前的文章所講，「今年睇樓 兩年後再考慮上車」。未來對於很多人是危，但也是財富的轉移。這也是為甚麼小龍在這一年出書及分享樓市的見解教大家部署。如果大家喜歡這文章，請多多在BusinessFocus面書中留言及點讚，及跟蹤小龍文章。

小龍
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