香港樓越起越細 年輕上車客被迫照單全收 網民不忿納米樓竟有價有市

香港樓越起越細 年輕上車客被迫照單全收 網民不忿納米樓竟有價有市

Finance Investment Property
By Ken Kan on 21 Jan 2022
Finance Editor

香港樓細絕全球,特別是近年「納米樓」成風,比車位更細小的單位比比皆是,當中有一個奇怪的現象:呎數越大的單位呎價越低,反之呎數越小的單位呎價越高。主要原因是,如果年輕人要結婚,就算是小型單位也「焗住要上車」,加上有俗稱「林鄭Plan」的9成按揭支持,買納米樓難度更低,自然吸引年輕人。

香港樓細絕全球,特別是近年「納米樓」成風,比車位更細小的單位比比皆是。
Photo from BusinessFocus

以十大屋苑中價錢較相宜的沙田第一城為例,近期錄得一宗中低層C室的成交,單位實用面積304呎,成交價600萬,呎價19,737元。至於同為沙田區的新樓星凱‧堤岸,面積最小的蚊型單位228呎,當中又以1座7樓C室的單位開價最低,售價496.2萬元,呎價21,763港元。雖然星凱‧堤岸的呎價較高,但樓價足足低了一百萬,因此不少年輕人也抱著納米樓也「上車先」的心態。

其實大部份業主都知道,在這兩個選擇中,第一城的單位會比較適合居住,但問題對於大部份上車一族來說,這個金額難以填補。根據政府統計署的數字,15-24歲入息中位數為13000元,25-34歲組別的入息中位數為20000元,而香港大學畢業生年齡為21-22歲。如每月花費8000元後其餘金額全部儲蓄,即23-24歲可儲12萬,25-29歲可儲72萬,不計算其他收益,到30歲時儲蓄為84萬,扣除印花稅、經紀佣金等雜費,首期約70萬。

如夫妻兩人夾份,首期140萬,每月家庭收入4萬,現時銀行貸款約能借月收入的100倍,即家庭貸款400萬,仍然未能買入上述的第一城單位;至於星凱‧堤岸的228呎納米樓,則「掹掹緊」能過壓力測試,因此納米樓更符合年輕人結婚上車的理想生活觀念。

納米樓更符合時下年輕人的經濟實力和生活觀念。
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這個數字,「你知、我知、發展商都知」;既然納米樓有市場,發展商當然不會放過這個機會,因為對於企業來說,只要能賺錢的,都是好生意。也因此,即使納米樓開出「天價呎價」,一眾年輕人也是硬著頭皮全單照收。

若要與發展商硬鬥,就如「雞蛋撼高牆」般不可能。因目前香港並無實行物業空置稅,發展商大可以「擺爛態度」不降價,換言之就是跟市民對賭,看你要不要入住。除非全體香港年輕人意志堅決不上車,或男女朋友都很好願意等個十年八載,令納米樓失去市場,發展商也許會考慮降價。有很多心水清的網民都表示,政府如不設置物業空置稅,難以調控新樓價格。

不過上年有報道指出,今年政府在屯門的一塊地皮,將會引入最低單位面積限制,實用面積下限為280呎,「納米生態」在未來可能會有所改變。與此同時,相信發展商也「識得計數」,屆時或會按照市民能負擔的水平定價。

Text by BusinessFocus Editorial

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