【港股復活?】擬放寬使用1.6萬億樓花預售托管金 中央降LPR放水救市 內房股報復式反彈 世茂融創漲1成 恒指升500點

中國去年掀起內房風暴，嚴限「房住不炒」令樓市進入冰河期，不少內房股瀕違約爆煲之際，中國政府終於出2招放水救市。其中人行今日調低與房貸息息相關的5年期「貨款市場報價利率（LPR）」5個點子，繼而再有消息傳出，本月底之前中國將公布全國性新規定，容許房地產開發商更容易取用「樓花託管帳戶」中的商品房預售資金，涉及金額或達1.6萬億元。受相關消息刺激加上人民幣兌換價上揚，多隻內房股今晨出現報復式反彈，其中一直受資金問題困擾的融創中國（1918）、世茂（0813）及龍光集團（3380），均上升超過1成，恒指亦受惠，今晨大漲逾500點，高見24663.97點，未有受美股大跌的拖累。

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不過，雖然中央有意放寬內房企業取用商品房預售資金的限制，惟據悉或不准使用於償還離岸債（美元債）。換言之，欠下巨額美元債的內房股恐怕難逃違約的命運。

美元債負擔沉重的中國奧園（3883）昨即宣布正式違約，它指經審慎考慮流動性狀況，公司將不會支付於2022年1月到期票據的餘下本金及最後一期利息。與此同時，在30天寬限期屆滿後，將不會支付於2023年、2024年到期票據的最新一期利息。該批美元票據未償還本金總額約為10.86億美元。對於潛在的債務重組，中國奧園公告透露，正與法律、財務及其他顧問通力合作，評估集團的資本架構、流動性，並進行盡職調查。

疑受違約困擾，中國奧園今晨曾逆市跌近7%，低見1.47元，但正午前回穩。至於主要內房股昨日已偷步炒起，今晨升幅較大的包括融創中國、龍光集團、世茂、雅居樂（3383）及碧桂園（2007），它們今晨的股價高位分別較昨日收市價上升11.4%、10.6%、10.2%、8.8%及8.3%。

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今早中國人行率先再出手調降利率支持經濟，人行下調5年期貸款市場報價利率（LPR）5個點子，報4.60%。1年期下調10個點子至3.70%，符合市場預期，反映內地持續透過貨幣政策支持企業融資恢復及應對新春前的資金需求。

外電則引述知情人士表示，中國正在起草適用於全國的規定，希望使房地產開發商即內房業，更易獲得託管帳戶中的商品房預售資金。據悉至有關新規最快於本月底推出，以防止內房危機擴大甚至導致樓市崩潰。

報道指，內地為穩定房地產行業而起草中的新規定，將容許房地產發展商更易獲得商品房預售託管賬戶中的資金。住建部和銀保監會等部門正起草新規定，放寬開發商使用預售託管賬戶中的資金（即賣樓花所得款項）以協助履行債務及付款給供應商，以解決房地產行業流動性不足問題所引起的地產危機。

現時內地發展商可以在住宅項目完工前就進行預售（即賣樓花），但必須將收取的資金的相當大部分存入託管賬戶，其同途受嚴格限制。有券商假口卜竹弓水地方政府要求發展商把賣樓花所得款項的3成存入該賬戶，全國託管賬戶存放的資金總已高達1.6萬億元人民幣。

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但去年在恒大債務危機出現後，不少地方政府嚴格限制開發商提取這些賬戶的現金，導致不少地盤未能完工。開展商現金問題亦不斷惡化，因為外商擔心外陸續「逃離」內房債市場，令內房債價格急跌，離岸融資成本亦高至難以承受，故不少負債沉重的內房股已瀕覆沒的邊緣。上星期融創中國嘗試透過配股融資，股價卻因此暴跌23%。

故中央若真的放寬發展商動用商品房預售託管賬戶中的巨額資金，可謂救命草。不過報道指，中央仍會限制這些託管金的使用，例如開發商須優先使用預售託管資金首先完成未完工項目的建築，然後才可用於其他用途，包括償還國內（在岸）債務，但條件是該發展商必須「信用良好」，而可容許的用途看來暫不包括償還離岸美元債。

Text by BusinessFocus Editorial

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