【地產寒冬】內地二手樓成交急跌逾半 內房股反彈僅曇花一現? 千億債券本月到期 內房爆煲危機未解

【地產寒冬】內地二手樓成交急跌逾半 內房股反彈僅曇花一現? 千億債券本月到期 內房爆煲危機未解

Finance Investment
By thomas.chan on 03 Dec 2021
Digital Editor

中國恒大(3333)二萬億債務所引發的內房危機,近兩天表面上似有所紓緩。藍籌內房股華潤置地(1109)、中海外(0688)及碧桂園(2007)今日股價即上升2.5%、2.8%及4.1%。融創中國(1918)股價反彈近5%,連中國恒大股價亦回升3.2%。不過據《彭博》報道,本月即12月底前,內房企業有120億美元(約936億港元)的信託債品如債券到期支付利息或本息,若未能如期還款,內房股有再爆煲的風險,故投資者必須小心負債累累的企業。

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像今日內房股新城發展(1030)即「斯人獨憔悴」,股價大跌7.1%至5.23元。理由是新城發展擬按21供1比例,供股集資最多逾15億元,供股價5.3元,較停牌前有逾5.8%折讓,故它日復牌後股票遭投資者大量沽售。證券界憂慮,隨著今年底到明年初,將有一系列巨額內房高息美元債陸續到期,或加劇內地發展商還債壓力,意味整體違約風險會更高。

《彭博》則指,今年以來內房信託產品違約規模已超過100億美元,中國恒大(3333)等發展商的其他理財產品,則最少錄得109億美元潛在損失。報道又指,雖然內地銀行近期已放寬內房貸款,但信託等影子銀行渠道仍被嚴格控制,包括被要求削減內房風險敝口,以及限制新理財產品的發行,內房股要集資還債仍面對困難。

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與此同時,內地《每日經濟新聞》則發表長文,詳述內地地產經紀人在「地產嚴冬」之下的生活,被訪的不同地產中介人同稱,現時內地二手樓市之淡及成交量之少,屬10年來罕見的艱難時刻。上海有地產中介公司職員稱十多名同事在11月的頭25天內,竟然開不一張單,「我工作了17年也從來沒遇到過!」深圳情況亦類似,由於沒生意,有中介經紀甚至「偷懶」不去開舖。

內地二手市場陷死寂,主因是內地政府多項「限價令」、「指導價」、「打擊學區房」措施,令樓價受壓,加上有一手樓平賣,普通小業主卻又拒絕大幅減價賣樓,這些均令到二手樓市成交量大跌。此外政府收緊銀行信貸,二手樓樓貸申請動輒要三個月甚至半年,亦令房地產市場陷絕境。

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報道又指,今年以來為貫徹「房住不炒」的中央路線,中國全國房地產市場都在經歷一場大調整。據國家統計局數據,第3季度全國新房商品房市場總交易額(GTV)同比下降14.1%;貝殼研究院數據則顯示,第3季度全國二手房市場總交易額同比更是下降41.6%,其中兩個重災區是上海與深圳。若與年初相比,上海二手房成交量跌幅已超過70%;深圳10月二手商品住宅成交面積同比亦下降66.42%。

內地樓市近月陷冰封。Photo from BusinessFocus

樓市成交量大減,令貝殼2021年第3季度總成交額較去年同期下降超兩成,凈利潤近兩年來首次出現虧損。截至第三季度,貝殼代理人數為51.55萬人,較今年第2季度減少了約3.31萬人;「房多多」前3季度累計實現營業收入8.62億元,同比下降52.9%,凈虧損亦擴大至5.99億元。地產代理公司業績不濟,令人擔憂地產嚴冬會否導致業界大裁員。

事實上,中原地產內部亦曾發文稱:「受市場持續低迷,為了保留核心資源度過寒冬,集團決定調整內地業務規模與架構,所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮,目標在第四季度達到收支平衡。」

有內地中介坦言,近半年來業界在地產寒冬下已不斷經歷「收編、凍編、關店、合併、裁員、離職」的循環,部分在去年火熱時期的「地產街」,如今竟只「執剩」兩三間地產代理店,情況令人嘆息,不少從業員已轉行,暫未知「春天」何時會來到。

Text by BusinessFocus Editorial

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