【龔成專欄】內房股波動大 物管股現金流強可長揸 龔成：碧桂園服務及雅生活服務較值博

【引言】內房股過去一年受到極大監管壓力，股價波幅大兼風險較高，投資書籍作者兼股評人龔成認為，相對之下內地物業管理股收入相當穏定，現金流強，配合高增長潛力的延伸業務發展，絕對是一個穏中求勝的好選擇。雖然中短期有較多不明朗因素存在，但內地物管行業，尚在發展階段，市場依然有一定增長空間。加上中央政策支持下，所以長線發展依然是看好。他較為看好碧桂園服務（6098）及雅生活服務（3319），因兩股除了有質素，股價亦已經由過往貴的水平，回落至近期的合理水平，同屬長遠正面及有投資價值的股票，龔成認為值得長線投資。

【物管行業的投資機遇】

香港的物業管理市場，增長力已不強，相反，中國內地的物業管理市場，仍處增長階段，不少企業的業務前景仍然正面。

物管行業負債比內房低，風險較低，加上現金流強，業務穩定，受政策風險相對較少，發展前景較好，投資價值遠比內房好。行業值得留意。

--發展過程--

其實國內首家家物業管理公司，早在1981年已於深圳經濟特區成立，名為深圳市物業管理公司。行業監管條例《物業管理條例》及《中華人民共和國物權法》也分別於2003及2007年頒佈，此時物管行業已開始制度化，發展也日漸成熟。

但首家出現港交所的物管企業，編號1778的彩生活，到2014年才在香港正式上市。往後幾年，在香港上市物管企業依然不多，每年只有單位數字。直到2020年，上市物管股才升至雙位數。提升至年內上市物管企業至18家，在港上市物管企業市值超過HKD7000億。

2018年前，大多數投資者注意力，都會放在股價長升長有的內地房地產類企業（下稱︰內房股）身上。2017-18年期間，更是內房股光輝的時刻，恆大（3333）、碧桂園（2007）、雅居樂集團（3383）等內房股股價，都以倍數級上漲。

但隨著內房股股價，近幾年表現不濟。一直為人垢病的高負債問題，遲遲未能解決。甚至近期內房股龍頭中國恆大（3333），更傳出因負債問題，陷入周轉困難的尷尬局面。

再加上在疫情期間，內房股和物管股的股價走勢，出現鮮明對比。都令不少投資者將眼球從內房股，轉移至同是物業相關股份，但現金流相對穏定，負債水平又較健康的物管股身上。

--經濟大環境令行業成長--

內地物管行業過去一直未被普及化，在內房企業營業額中，物管收益只佔一個極微少部份。

但隨著近年內地經濟快速發展，人均收入增加，人們對生活要求開始提升，令物業管理服務，開始被受關注。再加上疫情期間經驗，令以往沒有太大存在感的物管服務，被人們注視起來。

於疫情期間，不少社區出現局部性爆發，令該區住戶出入受限。此時除了防疫，如何採購生活物資，頓時成為不少人的重要問題。

此時物管企業（特別係有規模的）就充份表現出企業團隊的效率和協同性，統籌其管理屋苑進行防疫之餘，更為受影響的居民，提供生活上協助。經此一役，有專業化物管服務和缺乏物管支援的物業，馬上高下立見。

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【圖1】--社區防疫消毒

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【圖2】--社區物資分配

--母公司是其中一個關鍵--

「物管企業」，顧名思議必先有「物業」，才能去「管理」，但物業從何來？

現時市場上有規模的物管企業，主要合同大多來自母企提供。2020年計，所有在管面積達3億平方米規模以上的物管企業，背後都有內房母企支持。

母企開發了新房地產項目，相關物管合約，很自然流向同系物管公司手上。因此，背靠內房母企的物管企業，絕對稱得上嬴在起跑線。

例如恆大物業（6666）、越秀服務（6626）等業務，主要來自母企和其關聯公司，貢獻了在管面積9成以上。一些在管業務相對較分散的企業，如融創服務（1516）、碧桂園服務（6098），母企和關聯公司提供之合同，都有逾7成比重。從第三方拓展收來的物業，只係佔好少部份。

這個模式雖然造就不少物管企業高速發展，但同時間，都存在一定隠憂。這類物管企業增長和業務範圍，很局限於母企發展，因而變得被動。

若母企不幸出現經營問題，發展速度放緩，就會直接影響到物管企業的長線增長能力。因此，如果母公司面對不利情況，發展力轉弱時，該物管公司的增長力都會大減，同時在估值上都會大減。

--收入來源變得不只物管--

現時市場物管企業收入來源，主要分為「物業管理業務」和「延伸增值業務」2個部份。

「物業管理業務」不難理解，就像我們在香港日常生活所見，即保安、清潔、綠化及園藝、維修及保養等服務範疇。

但「延伸增值業務」在香港比較少見，在內地物管業，郤非常盛行。其主要分為2個部份，「業主增值服務」和「非業主增值服務」。

「業主增服務」包括生活服務及資產管理服務，包括家政、房屋及商舖經紀、拎包入住、智能家居服務、社區旅遊代理、托兒、以至組織團購等。令屋苑升格成為一個應有盡有的小社區。

而「非業主增服務」，主要指一些物業開發商的售前業務管理諮詢服務，或向業主交付前的清潔、綠化及維修保養服務

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【圖3】--增值服務

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【圖4】--雅生活增值服務

--佔比不斷增加--

現時「物業管理業務」部份，依然是行業的收入重點，佔企業整體收入一半以上。

傳統的「物業管理業務」於2015年至2019年間，只有8成升幅。但同期「延伸增值業務」升幅郤近1.5倍，年複合增長率為25.3%。反映這個非傳統性業務，近年在物管業的重要性，已慢慢超越物管業務本身。

未來內地物管業發展走向，將不會像香港那個模式，單純集中傳統「物業管理」業務。

而是不斷透過自身技術和資源優勢，去衍生更多不同業務板塊，來開闊更多潛在的可發展空間。故該部份未來發展潛力，絕對不容忽視。

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【圖5】--物管百強增值服務收入

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【圖6】--物管百強收入資料

--行業重心轉移--

過去數年，國內經濟持續增長、城鎮化加快和人均可支配收入上升。

根據國家統計局的資料，2019年內地城鎮化率達60.6%，預期於2030年會升至70%。城鎮居民人均可支配收入由2014年的人民幣28,844元提高到2020年的人民幣43,834元，複合年增長率為7.2%。

根據中指研究院的研究證實，人均收入愈高的城市居民，願意為支付較高費用，以獲得更優質物管服務，為行業發展提供了良好支持。

現時內地物管重心，放在住宅物業部份。內地住宅物業在管面積方面，2015年有132億平方米，預期2025年會增長至240億平方米水平，總升幅近8成。但隨著市場日漸成熟，預期增長力會開始放緩。

相比之下，商業物管和商業運營部份，依然在發展階段。預期2015-25期間，該部份增幅可達1至2倍以上，明顯優於住宅類市場。現時內地具有專業化物管服務的商用物業，依然佔小數。

根據中指研究院的統計數據，2020年商業物業管理服務滲透率只有8.7%，故發展空間巨大。相信未來行業發展動力，會由住宅類，慢慢轉移至商業物管類別。

【圖7】--非商業和商業在管面積

【圖8】--商業物業管理在管面積

--中央政策推動--

2020年7月中央政府印發的《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》提出「十四五」期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

在內地2000年前建成老舊小區，預計規模達21.9萬個，近100億平方米。當中重點是改造完善小區配套和市政基礎設施，包括提升社區養老、托育、醫療等公共服務水準，推動建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。

同年年末，住房和城鄉建設部等十部委聯合印發《關於加強和改進住宅物業管理工作的通知》，鼓勵企業提升物業管理服務水平、發展生活服務業，明確了將物業管理融入基層社會治理體系，健全業主委員會治理結構，並進一步規範維修資金使用和管理，強化物業服務監督管理的方向。

政策同時提到，鼓勵物業管理企業向養老、托幼、家政、健康、房屋經紀等領域延伸，探索「物業服務+生活服務」模式，以全面滿足居民生活需求。

這一系列政策，除了表明中央對有質素的物管企業是大力支持。同時，也為行業發展創造了良好契機。行業利用現有資源和經驗，全面配合落實相關政策，預期將可令行業發展空間，進一步擴大。

--估值回調，出現投資時機--

內地物管股雖不如新經濟股潛力高，但物管收入相當穏定，現金流強，配合高增長潛力的延伸業務發展，絕對是一個穏中求勝的好選擇。

至於眾多物管股之中，我較推薦具規模和品牌的物管企業。因為行業未來發展，會走向專業化、多元化和智能化。規模較細企業，較難在這樣的大環境下生存，只會慢慢被大型企業蠶食。

根據調查公司克而瑞統計，2020年行內併購呈現加速之勢，單是上市物業管理企業，就合共作出60餘次收併購行動。而要透過併購發展，財力就是重點。故具規模的物管企業，在市場上優勢，只會愈來愈明顯。

但投資者要留意，近期中央對內房的「三條紅線」政策，令內房業發展增速放緩。內地官媒統計，截至2021年9月份，內地已有超過270間房地產公司發布破產文書，相當於平均每日有約1間房企破產。雖然出問題的，都是較小型企業為主，但某程度已反映內房發展動力，已經出現問題。

過往內地房地產業在高槓桿下，高速增長。但中央政策方向，很明顯是要剎停這狀況。部份槓桿較高的內房企業，有機會陸續出現周轉問題。雖然現時物管業收入已較多元化，但始終「物業」是物管行業的根。當房地產發展速度減慢，物管行業必受影響。

當中較值得關注是恆大物業（6666），此企業如果以業務計，是行內龍頭之一，背靠大型內房母公司，表面上符合長線投資條件。

但礙於母企中國恆大（3333）負債問題嚴重，再進一步惡化的話，有機會要變賣資產抵債。若行到這步，不單影響其未來發展，甚至連原有物業群，都有機會被受牽連。但這股並非無投資價值，只是潛在風險比其他大型物管股為高，投資時必需很小心控制注碼。

雖然中短期有較多不明朗因素存在，但內地物管行業，尚在發展階段，市場依然有一定增長空間。加上中央政策支持下，所以長線發展依然是看好。

2020年不少物管股上市，當中不乏具規模物管企業，令整個板塊一度被市場炒起。但近期投資者對物管股看法，開始回復理性。再加上大市氣氛轉弱，令大部份物管股，已重回合理區，開始出現長線投資價值。

碧桂園服務（6098）、雅生活服務（3319）都由過往貴的水平，回落至近期的合理水平，都是長遠正面，有投資價值的股票，可長線投資。

（本人為證券業持牌人士，未持有上述相關股票）
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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

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Text by BusinessFocus Editorial

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