【BF專欄】政策不利內房股,難跌也難升

【BF專欄】政策不利內房股,難跌也難升

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By 劉宇亮 (Jeff Lau) on 18 Sep 2019

筆者喜歡從政策面中去看大方向選股,而內房是其中一個最受政策影響的板塊。在2018年內房股在10月見底,並在2019年4月見頂,而且升幅相當可觀,普遍達40%,什至1倍或以上。但在10月之前內房股的表現,在2018年可用「慘烈」來形容。根據統計數據,2018年以來,內地房地產出台的調控政策多達450次,按年升75%,創歷史調控新紀錄。但上年踏入第四季後,樓市政策明顯減少。在12月中,山東菏澤叫停限售政策,為內地兩年來首個放寬樓市調控的城市,市場視為內房政策由緊轉鬆的第一炮。隨後的兩星期,內地有六個城市在限售、房貸利率和限購等方面有不同程度的放寬,包括菏澤、珠海、深圳、杭州、蘭州及廣州的樓市政策陸續出現不同程度的調整,結果內房股迎來一次牛市。

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直至到今年4月19日,習近平主持召開中共中央政治局會議,要求要堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位。內房股形勢立即轉向,加上7月政治局會議提出,不將房地產作視為短期刺激經濟的手段,釋放出堅持房地產調的明確信號。9月4日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議強調,專項債資金不得用於土地儲備和房地產相關領域,令內房發展融資成本增加。即使內地降準放水,也無法令內房直接受惠,普遍內房股較今年4月高位回落不少。言而,鑒於今年銷售數字理想,內房股再大跌的機會不大。據統計今年1月至8月內地樓市調控招數高達367次,相比2018年同期上升了17%。但內地首三十大房產發展商於今年6月合約銷售仍按年升11%,優於市場預期。

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以往內地房地產市場有「金九銀十」的銷售旺季,但今年未見房企出現大動作的促銷活動。加上,內房三大發展商恒大(3332)、萬科(2202)及碧桂園(2007)今年上半年的財報中公布,全職員工數量悉數下降,其中碧桂園員工總數按年降幅約11%。賣地方面,上月統計40個典型城市土地出讓金收入為1933.7億元,環比下降30.3%,同比下降11.2%,成交均價環比下跌1.8%。從企業角度去看,促銷活動、員工數字下降,以至投資買地的出手減少,可見內房企業對短期內地樓市並不抱太樂觀的看法。所以從政策面和企業角度,內房板塊要在今年第四季大升的機會並不大,只能作區間波幅上落。

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(本文經由博客鼎展劉宇亮授權轉載,並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見,不代表本公司立場。)

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