【BF專欄】中國樓價漲還是不漲？這是個問題

By 艾瑪沈 on 02 Jan 2019

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“投資就是三件事：估值、品質和時機。估值，說的是這個公司偏不便宜。品質，說的是這個公司好不好。時機，就是現在是不是買賣的好時候。而定投指數型基金，就能完美地避開了品質和時機。估值，也只需要大概看一下整體的市場……”操場上，我又一次在同學們面前滔滔不絕顯擺著我從媽媽那裡學來的知識。秋風撫動著我的衣襟，為我的演說增添了幾分氣勢。

“我爸說，指數定投收益太慢、收益率太低了。他投資成長股，半個月一買一賣就能賺50%。”在我的影響下，幾個好朋友都成了投資愛好者。他們也都開了自己的投資帳戶，常常一起討論投資心得。說這話的是阿東，他爸平時也炒股。

“真的呀？他買哪些股？”琪琪和家豪都聚攏了過去，問起阿東細節來。

“我也不清楚，好像是一些高科技的公司和醫藥類的公司。”這麼多年了，阿東一直是那份憨憨的樣子。據說，他在遊戲世界裡完全是另一個人。小學三年級的時候，他的理想是當消防員，現在是想做電競世界冠軍。媽媽說，這個理想也不錯。行行出狀元，關鍵是要堅持為之努力。

這個秋天，我們一起踏入了中學三年級，每個人都有很多變化。家豪不再像以前那麼跳脫，除了在我們幾個親近的朋友面前依然如故，對著其他人就換成了一副高冷的面孔，常常扮酷不說話。他是我們小圈子裡，除我以外，最熱衷投資的。

他接著阿東的話說：“最近的確是高科技類和醫藥類的公司領漲。但是，估值太高了。很多公司都還沒有盈利。”

“我媽說了，的確，牛股很多都是成長股，但是這些都是個例。大多數公司並不能如預期的那樣保持高增長。你現在遇對了幾隻成長股，不代表你總能選到好的成長股。要能夠長期發現好的成長股需要天賦。投資，最重要的是清楚自己投的是什麼。成長股，投的就是未來的盈利能力，未來太難測，變數太大。我還是喜歡價值股，有現有的盈利，踏踏實實的，雖然漲得慢，但是總在漲。”我又搬出媽媽的話。“我媽說了”幾乎成了我的口頭禪。

我繼續道，“尤其是在季報公佈後的幾天，價值股很多都能跑贏成長股。因為成績單公佈了，成長股常常低於預期，而價值股常常高於預期。況且，我們現在中三了，功課越來越緊，這種要關注個股的投資，太耗精力了。我媽說了，我們都沒工作過，對商業社會的各行各業沒什麼概念，這個時候去研究個股太早，還是定投指數最適合我們。”

圖/pixabay

1. 一輪週期

三年前，我在媽媽的指導下開始定投指數型基金，經過大半年漫長的熊市築底時期，我收了不少貨。之後，股市回暖，一開始慢慢上漲，我繼續每月收貨。過了一年多，媽媽建議我暫停購買，那時候，指數型基金已經漲了不少。再等了幾個月，市場氣氛熱烈。在媽媽的建議下，賣出了所有的貨。前後不到三年，帳戶收益23%。整個過程非常輕鬆，我做的不過是每天瞄一眼現在的價格，每個月定額購買，持有並等待。

媽媽說，此次能夠有這麼好的收益，最主要的原因是我們在熊市購買，在牛市中後期賣出。所以，理解金融週期非常重要。有週期就代表可預測。只有理解了週期，才能做出有前瞻性和預見性的判斷，才能利用週期獲得好的收益。

一個人一生會經歷很多個週期。

媽媽告訴我，1997年亞洲金融危機，外公的工廠外銷韓國。在危機中，工廠受影響倒閉。作為廠長的外公被憤怒的工人和債主們圍在辦公室裡一天一夜，沒飯吃、沒水喝。家裡貴一些的家電都被債主搬走了。

那時的媽媽正在中學寄宿，對外界一無所知，沒考到班裡前五名就是天大的事了。直到有一天，校長找她談話，讓她專心讀書，家裡的事不用擔心，大人自會處理。她才知道家裡出了事。打電話回家，外公只說：“沒事。都搞定了。現在已經好了。”

週末回家，除了家裡少了些東西，似乎一切如常。

因為被外公外婆保護得很好，她對金融危機並沒有太大的印象。歲月依舊靜好，她只需要繼續認真讀書，當個好學生。這種對經濟俗務懵懂的狀態，一直維持到她大學畢業。也因此，對2000年科網股爆破，2003年非典帶來的市場恐慌，都沒有真實的感受，錯過了很多投資機會。

畢業後，她進了金融公司，又經歷了2008年的環球股災、2015年大陸股市大跌、2016年的熔斷、2018年的債務連環爆破……

一輪輪週期下來，她親眼看到有些人折騰回了原點，有些人勇字當頭乘機抄底。投資的危與機，常常在一線之間。越早懂得週期的規律，並堅守原則，就能越早抓住時機。等幾輪金融危機下來，便能積累一大筆財富。

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2. 這十幾年收益最高的投資品

“炒個股是一個很玄妙的事。”家豪的聲音打斷了我的思緒，“我爸跟我說，就算是別人賺了大錢的股票，到自己的手裡，也可能變成虧損最多的股票。人人都說好的股票，等自己投資了，也會變成大、爛、臭。”

“哈哈。你就是點兒背。”琪琪輕笑出聲。她這幾年突然長得很高，比我們都高。瘦條的個兒，卻有著美妙的曲線，在夕陽的餘暉下，生出很多嫵媚來。

家豪和阿東愣愣地看了她好一會兒，才繼續話題。我下意識地瞄了一下自己略顯扁平的身體，鼻子間莫名冒出一絲淡淡的酸意。我又瞟了一眼日趨圓潤、卻還在嚼薯片的阿媛，那一絲情緒又迅速散了開去。

家豪說：“我很同意你媽的理念，應該選擇成功概率高、自己有把握的產品。成功概率高，收益就比較低，可能一年的收益還不如人家一星期。但是，只要日積月累和複利，最終的回報非常大。那些炒賣，雖然收益短期很高，出錯的概率也高。一旦出現虧損，通常都是大虧損。長期來看，也許得了個零，甚至很多是負的。所以很多人說，股市如賭局，輸多贏少。”

聽到家豪支持我的觀點，我很高興：“沒錯，長期穩定的小盈利勝過暴漲暴跌的行情。”

阿媛嚼完最後一片薯片，拍了拍手上的碎屑，不以為然道：“長期穩定的盈利，什麼也比不上房子呀。幾年前只要買上幾套房，現在都賺大發啦！個個都是千萬億萬富翁，還要研究什麼個股？”

是呀。我們齊齊點頭。

房子，應該是所有中國人既愛且恨的東西。連我們這些在象牙塔的中學生們，都不免受到輿論的影響。聽新聞說，香港已經連續8年成為全球房價最難負擔城市，普通打工家庭要不吃不用超過19年才能買到樓。中國內地也是如此。2017年，中國房價漲幅全球最快，前10漲幅中都有7個中國城市，前50中有24個中國城市。高房價成了所有年輕人最焦慮的事。

“房子太貴了。不是我們玩得起的。還是先學股票吧。”家豪搖頭否決了這不切實際的投資類別。

我們又亂七八糟聊了一陣，才分頭各回各家。

高房價是所有年輕人最焦慮的事/女兒手繪

3. 房價還漲不漲？

“房子，的確是過去十幾年最好的投資品。”在飯桌上討論起這個話題，爸爸說，“不過，未來十年還會這樣嗎？我看危險。沒有只漲不跌的資產。

以前十幾年，因為全球央行在印錢，市場上的錢越來越多。貨物的增長速度沒有錢增長得那麼快，錢就貶值了。大家怕錢一直貶值下去，就都買房子，因為房子抗通脹。不是房子漲了，而是錢不如以前值錢了，你必須用更高的租金去租房、用更貴的價格去買房。可悲的是，工資並沒有怎麼漲。十幾年前，我大學畢業的時候，大學生平均工資一萬多，十幾年後，還是一萬多。所以，怨聲越來越大，年輕人越來越焦慮。

現在美國開始加息縮表了，市場上的錢也在收縮中。房子漲到一定程度，大家都買不起，還有誰買呢？房價自然是要跌的。

現在的年輕人忘記了1998年金融危機和2003年非典造成的香港樓市大跌，他們那時還小。我可是親身經歷的。我同學的爸爸當年就因為房子變成負資產而跳了樓。”

負資產？跳樓？好像什麼時候媽媽也說起過。

“中國的情況有些不同。”媽媽沉吟了片刻說：“除了貨幣超發，中國還經歷了農村人口向城市轉移的大遷徙，使得城市人口迅速增加，土地供應不足，推高了房價。這個原因在香港也存在，大量的內地資金和新移民給香港樓市帶來了強大的支撐力。

中國有外匯管制，錢很難出境。過去十幾年，中國經濟的繁榮創造了巨額財富，這些錢留在內地，投資管道卻有限。股市散戶居多，炒概念炒消息，大起大落非常不理性，很多人不敢投資股票。而房價持續上漲，加上中國文化的土地房產情節，使得房子成了大家最好的投資品和抗通脹產品。

前些年，由於各個城市的地方財政對房地產太依賴。國家有心控制地產泡沫，但是一調控，就大大拖累地方GDP,只好再鬆一鬆。政策放鬆後，又引起報復式增長，反復多次，屢控屢漲，使得人們對中國房地產市場充滿了信心，認為政府難以承受房地產下滑帶來的經濟下行壓力，也很難破解土地財政的困境。大家覺得，有政府背書，中國特色的房地產市場只會漲不會跌。”

“你的意思是，未來房價還會漲嗎？”我問。

媽媽搖頭說：“這可說不準。未來誰知道呢。就像之前你的指數定投，當我建議你停止買入的時候，價格已經離你剛開始定投時的價格高了一大截了，沒想到它後來又漲了半年。誰也不知道最高的頂在哪裡。我只知道，隨著價格越來越貴，再買入的風險越來越高。”

“嗯。估值越高，風險越高。”我應和著。

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“樓市也是如此，我不知道它會漲到什麼時候。我只知道現在買入，風險非常高。我又有其他投資途徑，完全可以把資金投去風險更低的投資類別，不用去跟樓價死磕，對嗎？”

“嗯嗯。還是定投指數風險低。”我點頭稱是。指數定投的成功讓我有了路徑依賴，覺得什麼都沒有定投指數好。

媽媽繼續說道：“樓市和其他投資品一樣，都存在週期。中國雖然有其特殊的歷史政治原因，但不過是週期的長短問題，都會經歷‘泡沫形成——泡沫脹大——瘋狂——破裂——再形成——再脹大——再瘋狂——再破裂’的不斷迴圈的週期。這是經濟社會的重要規律。至於樓價的漲跌，就與該國的貨幣政策、當地的經濟增長、居民收入水準、城鎮化建設和土地政策等因素有關，需要根據當下的情形，具體分析。