東亞股價午後狂瀉  全年純利跌24% 派息全年減一成 商業地產承壓 撥備近八成屬中港地產

東亞銀行（0023）2025年全年純利按年大跌24%至35億元，主因受累於淨息差（NIM）收窄19個基點及投資物業大幅減值。儘管內地業務淨溢利反彈45%，但整體中港商業房地產相關撥備佔比高達77%，加上派息大減，觸發市場恐慌拋售。

東亞銀行（0023）今日午後股價暴瀉逾13%，令不少投資者驚訝。市場最大的恐懼並非單純的利潤下滑，而是作為本地銀行的東亞，在減息週期開始後，利息收入與資產質素同時出現惡化跡象，令市場憂慮。市場一直以為內房債務最壞時間已過，但東亞這份成績單顯示商業房地產（CRE）的餘震未了。

集團主席李國寶在業績公告解釋，東亞繼續主動和審慎地為商業房地產敞口做出撥備，2025年度的撥備當中有77%是香港和內地商業房地產相關的。而投資物業組合的估值亦下調了7.23億元。

息差與房地產撥備的「雙重夾擊」

股價暴跌不只是因為「賺少了」，而是因為支撐估值的高派息預期與房地產壞賬見底論雙雙破滅。

市場向來視本地銀行股為避風港，但東亞今次交出的成績單卻令投資者大失所望。期內，淨利息收入按年減少7.3%至153.2億元，核心原因在於全球利率下行，導致淨息差（NIM）由2.09%顯著下降至1.9%，失守2%的關鍵心理關口。

最令市場震驚的是派息政策的急轉直下，第二次中期息大減42%至22仙；全年累派61仙，按年減少11.59%。

房地產減值佔比近八成的隱憂

市場一直存在「房地產寒冬已過」的迷思，但東亞的數據卻顯示風險仍在緩慢釋放。雖然集團減值貸款比率由2.72%微降至2.69%，但金融工具減值損失仍微升至56.4億元，其中與商業房地產相關的撥備佔整體比例竟高達77%。

更值得留意的是，集團投資物業減值大增5.8億元至7.2億元，反映不僅是貸款客戶還不起錢，連銀行手持的物業資產價值亦在萎縮。這解釋了為何市場對「資產質素改善」的講法並不買賬。

非利息收入與內地業務的「遮羞布」

在慘淡的利息收入背後，東亞並非全無亮點。非利息收入逆勢增長28%至57億元，其中服務費及佣金收入升14.8%，主要受惠於投資活動及保單銷售佣金。

此外，東亞中國內地業務淨溢利升45.2%至2.6億元，這在內房低迷期顯得難能可貴。然而，內地房地產相關敞口的減值貸款比率仍升至3.36%，顯示利潤增長更多是來自於金融工具減值損失減少8.7%的會計調整，而非業務基本面的全面逆轉。

從財務指標看，東亞其實非常「穩健」。隨著《巴塞爾協定三》實施，其普通股權一級資本比率（CET1）高達24.7%，平均流動性覆蓋比率為182.8%，遠超法定要求，意味著銀行並無倒閉風險，但卻陷入了「有錢不敢派、有錢賺不到」的困局。

Text by BusinessFocus Editorial

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