【龔成專欄】買千萬大單位收租 轉眼貶值80萬 血汗錢蒸發 小業主失眠 應否賣樓求心安?

有讀者疑心雄，2022至23年賣樓後，在樓市高位毅然買入一個價值千萬元、樓齡較新的大單位收租，豈料樓價轉眼間貶值逾80萬元。看著自己辛苦儲下的自汗錢帳面瞬間蒸發掉，事主擔心至不時失眠，並猶豫應否賣樓。不過投資書籍作者兼股評人龔成認為，香港樓市最壞時間已過去，未來樓會料會回穩，勸事主「一動不如一靜」，可耐心等候樓價反彈。

【理財個案：高位買樓收租，樓價下跌，擔心到瞓唔着！】】

龔成老師：

龔成老師您好，我現在十分之擔心，其實早於2022-2023年我把兩層物業也放手了，之後買了一層大單位樓齡較新大約現在是九年樓齡。

現在資產配置有已跌至968萬左右的物業（買入價是1050萬），還有500萬貸款，現在現金大約有130萬，其實以而家嘅樓市情況，我是否應該把我現在的物業套現，攞返400幾萬，加埋我嗰130萬，然後收利息比較穩陣？

我真係現在不知點算了，因為如果樓價再下跌我的資產繼續貶值，我真的很擔心（其實這間屋現在放租，租金可以用嚟供樓，但管理費我要自己比）另外我而家租了另一物業住，我都不知應該怎樣做了，有勞老師真的指教指教，因為我真的擔心到瞓唔着覺！感謝老師指點！

讀者敬上

個案重點：
‧在較高位買入物業
‧買入價1050萬，現時值968萬
‧現時物業放租，再租樓住
‧擔心樓市再跌，瞓唔着

重點目標：
‧賣出現有物業
‧套現$400萬加$130萬收息

龔成老師分析：

你不用太擔心，只要你供得起樓，樓價上落對你無太大影響的，你現時只是一個心理問題。你現時該物業收租，只外自己要租樓住，以「狀態」去理解，其實等同如你有一層自住樓，由於每個人都自住需要，因此，你只要「供得起」就得，因為你有需要，樓價升跌與你無太大關係，是否供得起，更加重要！

坦白講，你賣出物業後，如果日後樓上升，租金向上，你到時會更加得不償失。由於我地每個人都有自住需要，所以有一層基本物業作自，是較好的。早幾年因為外圍高息因素，對樓市會不利，這就早2、3年樓價回落較多的原因，不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。加上現時美國正式開始減息，會對香港樓市有穩定作用。

相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。

不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。

長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。

而你現時的情況，如果你這個物業質素唔係太差(至少樓價可以同大市同步，咁租金較易維持合理水平之餘，未來要用佢換自住屋都較易。又或者將來你係打算用翻黎長線自住，咁我會偏向建議你保留。你講樓價下跌，而個只係心理因素。若你係自住，基本上你供得倒，咁就無問題。你要分清楚哪一些是你實際面對緊的問題。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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