按息跌穿3厘 125屋苑供平過租 陳永傑料樓市交投翻倍

港元拆息持續回落，與樓按相關的1個月拆息連跌6日，最新報1.56595厘，跌35.73點子，為2022年8月9日低位。以目前H按利率普遍H加1.3厘計，實際供樓息率由封頂息率3.5厘，大幅降至2.87厘，市民供樓負擔進一步減輕，對樓市起正面作用。

以500萬元貸款額，還款期30年，按息2.87厘計算，業主每個月供款為20,732元，較以往以「封頂息」計22,453元，每個月約慳息1,721元。

去年9月美國開始減息，香港亦跟隨共減息0.625厘，近期按息進一步跌穿3厘，令「供平過租」的屋苑亦見增加。中原城市領先指數CCL共有143個成份屋苑，最新已有125個屋苑出現「供平過租」，佔比高達87%，當中25個屋苑的回報率更高於4厘。

黃埔新邨收租贏晒

當中以紅磡黃埔新邨回報率最高，達5.34厘，被視為全港「收租王」。中原地產網站顯示，屋苑現時最平放盤叫價370萬元，實用面積360方呎，市值租金約1.4萬元，假設承造7成按揭、按息2.87厘及分30年還款計，每月供款10,739元，較租金低逾兩成。

此外，傳統10大屋苑全線供平過租，當中4個屋苑的回報率已升穿4厘水平，包括沙田第一城、荔枝角美孚新邨、紅磡黃埔花園及東涌映灣園。其中沙田第一城4月呎租升至42.48元，按月升近6%，帶動回報率高見4.49厘。

料掀轉租為買潮

踏入5月，樓市利好消息湧現，包括拆息回落及中美貿易緊張局勢緩和，有助提升買家入市信心。另一方面，政府積極搶人才，帶動租賃需求上升，令租金持續上揚。然而樓價卻未有同步上升，出現「供樓平過租樓」的現象，吸引部分原本打算租樓的人士考慮轉為，市場有望出現更多「轉租為買」的需求，進一步帶動樓市交投增加。他估計，5月一手成交量料約2,500至3,000宗，較4月增加逾1倍，二手成交料約4,500宗，升幅約兩成。