【龔成專欄】買樓收租後樓價慘跌200萬 收租只夠供半個單位 應否賣樓？

買樓收租博升值，原是香港以往必勝的致富方程式。可是有讀者3年前以近1,000萬元在樓市高位買樓收租後，轉眼間樓價卻已跌了200萬元，更慘的是每月1.6萬元租金收入，僅夠供「半個單位」，遂頭痛應否忍痛賣樓止蝕。投資書籍作者兼股評人龔成認為，這個問題不容易回答，但事實是樓價大升的日子或已一去不返。

故他認為若讀者只打算把物業作為投資用途，那麼單從收租的角度來看，有關單位回報率欠理想，讀者要考慮是否值得保留。不過讀者若「供得起」而又願意拿單位來自住，那麼便可以考慮用自住的方式「守下去」。

【Q37911：3年前買樓收租後樓價跌了200萬，點算好？】

龔成老師：

老師您好，想請教你意見

我3年前在屯門黃金海岸買了層新樓945萬。現在按揭710萬，每月供32,000元，但租出去後每月僅收租金16,000元。

我手頭現金有100萬，自己租樓$28,000， 月入11萬。自上月開始我月供股票$5,000買2800（盈富基金）。

我應該賣樓嗎（現時樓價已跌至750萬）？那100萬又現金應如何好好運用？

謝謝！

讀者敬上

龔成老師分析：

首先，你要諗返個物業當初買來的作用，是投資（收租），還是長遠自住？

如果係後者，你睇翻自己長線供唔供到，同埋係唔係適合你長線居住。如果過到而2關，你可以保留這物業。

相反，如果你係投資。我自己預期未來香港樓市只會平穩發展，「不會大升、但也不會大跌」的格局。所以，對樓價的升值唔好有太大期待。而租金收入方面，見到你個回報都好一般，建議你長線諗清楚，是否值得保留這個投資物業。

如果你無物業，只有這個物業在手，並日後有機會自住，那麼只要你「供得起」，就可以守。

至於投資方面︰

策略上，你可以投資「平穩增長股」和「潛力股」。

除左手上100萬﹐建議你都用每月5成儲蓄做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。

選股上，你可以考慮一些平穩增值股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。

另外再加其他個股：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。

如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恆生科技（3067）、中國電車基金（2845）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、Visa（V）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。

由於潛力股這類風險較高的股票，你就不要持有過多，最多維持2-3成好了，甚至先集中係平穏增長股類。

若你有一定投資知識﹐潛力股比重可以相應調高，佔組合約3-5成，視乎你投資知識多寡和了解這些股票程度而定。

現時大市大致算在合理區下部（港股）和上部（美股），你現有100萬資金可以先投入一半，用「分注」形式，慢慢買貨。餘下一半和每月所儲到的資金，就等大市出現一定程度的下跌，才大力度掃貨，然後長線投資。

龔成

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

（https://www.facebook.com/80shing）

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Text by BusinessFocus Editorial

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