【小龍專欄】物業投資者被CALL LOAN? 退潮了，才知誰沒有穿褲子

最近有人說地產投資者被CALL LOAN的消息。這個事件並非近期才開始，而是已經持續了一年以上。讓我為大家詳細解析一下這個事件的背景和影響。

如果你買一千萬元的單位，只需拿出入息證明，通過銀行的壓力測試，一般都可以批出按揭。但如果是購買數千萬至上億元的商鋪或商業大廈，光靠入息證明是很難滿足銀行要求的，這時候銀行會視乎你的資產淨值及現金流作出評估。

銀行在批核工商舖或商業樓宇的按揭時，一般會提供約四成至五成的按揭成數。批出按揭後，銀行通常會為投資者安排revolving loan或OverdraftFacility（簡稱OD)，類似Account Receivable的模式，令整體按揭成數可達七至八成。

然而，好景不常。疫情爆發及加息周期的雙重夾擊，令不少投資者陷入困境。先談加息部分。其實小龍之前在BusinessFocus的訪問中，一再呼籲投資者審慎最後一口的槓桿，並預言美國會推出第四輪量化寬鬆（於2019年已開始呼籲），呼籲投資者切勿再追加槓桿。

可惜，在2020年利息維持在極低0.X%水平時，大量投資者卻反其道而行，持續追加槓桿。直至2022年，美國開始瘋狂加息，工商舖、商業樓宇或公司按揭貸款的利率無上限上調至H+1.X%的高位。以新世界地產為例,部分貸款的現時實際利率已高達6%。由1.X%暴升至6%，實在是有不少投資者難以承受的沉重利率壓力。

而過去十年是量寬年代，低息環境令不少投資者習慣高槓桿投資。我見過有些人為了做足槓桿，會做到高達120%甚至更高的按揭成數！他們不單從銀行拿80%按揭，還會向財務公司借過渡性貸款或循環貸款，令整體按揭成數高達80%以上。

面對的挑戰

對於資產高達數十億元的富豪家族來說，要在短期內補足數億元的差價，無疑是一大挑戰和資金周轉危機。

疫情令租金下跌，資產價值貶值，多重夾擊投資者。在疫情期間，不少投資物業的估值下跌三四成。而由於revolving loan或OverdraftFacility是短期貸款，銀行每年審核時如發現抵押品貶值，勢必會要求投資者補足差價，否則將會被叫停貸款。對於擁有多個物業的物業投資者來說，在短期內需要補足數億元差價，的確是一大挑戰。而金管局意識到這個問題的嚴重性，已經出台新規定，只要投資者如期還款，銀行暫時不能叫停貸款。但這樣做卻增加了銀行的風險承擔。

當然如果樓市再下跌，那麼將會令到更多即使不是物業的投資者感到壓力，正如股神巴菲特名言：「退潮了，才知誰沒有穿褲子？」，可惜小龍唱淡樓市得罪太多人，今天叫一齊贏無人理。誠哥講自己顧自己，唯有自己顧自己。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

Text by BusinessFocus Editorial

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