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【小龍專欄】樓市的上升剛需 取決於對未來上升預期 利率即使是零也未必會買

【小龍專欄】樓市的上升剛需 取決於對未來上升預期 利率即使是零也未必會買

Investment Bloggers
By 小龍 on 27 Jun 2024

在探討香港樓市的升跌時,供樓利率常被認為是主要因素之一。然而,歷史經驗顯示,供樓利率並非樓市走勢的唯一決定性因素。樓市的上升剛需取決於對未來上升預期,利率即使是零也未必會買。香港政府在2000至2003年間推行的自置居所貸款計劃為我們提供了一個有力的案例,即使利率是零也不一定買。

在2000至2003年間,香港政府推出了一項自置居所貸款計劃,旨在幫助市民自置居所。該計劃針對不同家庭提供了不同的免息貸款選項:當時綠表家庭可選擇領取一筆過80萬元免息貸款,13年內攤還;或60萬元免息貸款,分20年攤還。白表家庭則可選擇一筆過50萬元免息貸款,分14年攤還;或40萬元免息貸款,分20年攤還。

根據中原指數在2000至2003年間,香港樓市並未因這些優惠政策而大幅上升,反而經歷了一段下跌期。相反美國其後開始加息,但是香港樓市開始,從2004年上升至2007年為止。其實,樓市的上升剛需取決於買家對未來房價上升的預期。如果市場預期房價將會上升,買家會更願意進場購房,即使供樓利率較高;反之,若預期房價會下跌,即使供樓利率為零,買家也可能選擇觀望或延遲購買決策。

當然在演算法下,很多人對資料及消息不作細思。例如小龍上一篇文章寫的是心態,當中提及不要希望想人倒楣而自己賺錢的心態望樓市下跌,但係很多人只看標題,不看內文就下評論。其實最後很多人看淡樓市最終都買不到,答案很簡單,因為上年很多人看淡股市,但反彈的時間有人有買嗎? 大部份都沒有,這跟心態,技術,及手上的資本等有關。每次最後成功撈底,都是有運有人,如果不懂就跟有運的人。

小龍

江恩理論及時間周期專家,陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章,多次提前預測大市轉勢時間。

Text by BusinessFocus Editorial

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