【小龍專欄】樓市的上升剛需 取決於對未來上升預期 利率即使是零也未必會買

在探討香港樓市的升跌時，供樓利率常被認為是主要因素之一。然而，歷史經驗顯示，供樓利率並非樓市走勢的唯一決定性因素。樓市的上升剛需取決於對未來上升預期，利率即使是零也未必會買。香港政府在2000至2003年間推行的自置居所貸款計劃為我們提供了一個有力的案例，即使利率是零也不一定買。

在2000至2003年間，香港政府推出了一項自置居所貸款計劃，旨在幫助市民自置居所。該計劃針對不同家庭提供了不同的免息貸款選項：當時綠表家庭可選擇領取一筆過80萬元免息貸款，13年內攤還；或60萬元免息貸款，分20年攤還。白表家庭則可選擇一筆過50萬元免息貸款，分14年攤還；或40萬元免息貸款，分20年攤還。

根據中原指數在2000至2003年間，香港樓市並未因這些優惠政策而大幅上升，反而經歷了一段下跌期。相反美國其後開始加息，但是香港樓市開始，從2004年上升至2007年為止。其實，樓市的上升剛需取決於買家對未來房價上升的預期。如果市場預期房價將會上升，買家會更願意進場購房，即使供樓利率較高；反之，若預期房價會下跌，即使供樓利率為零，買家也可能選擇觀望或延遲購買決策。

當然在演算法下，很多人對資料及消息不作細思。例如小龍上一篇文章寫的是心態，當中提及不要希望想人倒楣而自己賺錢的心態望樓市下跌，但係很多人只看標題，不看內文就下評論。其實最後很多人看淡樓市最終都買不到，答案很簡單，因為上年很多人看淡股市，但反彈的時間有人有買嗎? 大部份都沒有，這跟心態，技術，及手上的資本等有關。每次最後成功撈底，都是有運有人，如果不懂就跟有運的人。

小龍

江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。

Text by BusinessFocus Editorial

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