【最強分析師】曾「神預測」恒大爆煲 瑞銀分析師3年後轉軚 今料中國樓市快復蘇 「東升西降」已來臨？ 恒指4日升千點

三年前當中國恒大如日方中時，一名瑞銀（UBS）分析師「神預測」恒大及中國樓市將出事，大膽下調恒大投資評級，預示了內房風暴的發生。3年後的今日，當中國恒大違約破產致中國樓市如死水時，同一位瑞銀分析師卻轉軚，改為看好中國房地產市場將逐漸復蘇，並認為明年中國樓市或見曙光。

瑞銀另一份報告則在看淡美股的同時，呼籲投資者增持港股，巧合的是恒指本周漲不停，恒指今日收市報17284.54點，升83.27點即0.5%，本星期至今「四連升」累漲逾1000點。事實上，恒指今日高見17438.83點，創今年以來高位，也許「東升西降」真的已經出現？

綜合《彭博》及其他報道，曾作出「神預測」的瑞銀分析師叫John Lam在3年之前即2021年，當中國恒大（3333）市值逾3600億港元，市場幾乎一面倒看好該集團時，John Lam卻力排眾議，毅然把中國恒大評級下調至沽出，令市場震驚。

令人意外的是，大約一年之後，恒大真的開始債務違約，內地樓市亦出現深度調整，引發內房危機，證明John Lam獨具慧眼。至今年1月，欠債逾2萬億人民幣的中國恒大終被香港法院頒令破產，它一月底停牌時一刻，市值僅餘132億港元，較3年前高位下跌逾9成半。而無論是內房股還是中港樓市，過去兩年都是跌跌不休，中港市民置業信心跌至冰點。

到了今日，當大多數分析師認為中港樓市尚未見底之際，John Lam則再度逆市而行，「轉軚」預計內地房地產市場將逐步復蘇。《彭博》的報道指，記者採訪這位瑞銀中國內地和香港房地產研究主管在香港時，John Lam解釋他重新看好內地樓市的原因：「過去三年我們一直持看空態度，不過鑒於政府提振（樓市的）舉措，我們對中國房地產行業的看法首次變得更加積極，」

據John Lam預測，住房需求和供應將在明年某個時候恢復到歷史平均水平，中國全國21個主要城市擁有具規模項目組合的發展商的股價，都有可能反彈。他遂上調了幾家公司評級，包括於今年一月把龍湖集團（0960）評級上調至買入。

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John Lam指出，他今次看好中國樓市，是憑著深入分析的數據，再結合他自己的直覺而作出判斷，做法與他2021年看淡恒大時的做法相同。

他憶述，2021年他把恒大投資評級下調，是因為「那時候我本能覺得有些事情不對勁」，理由是他發現內地發展商當時瘋狂買地建樓，奇怪的是（欠債）槓桿比率竟可保持不變。經過對數據的深入研究，他發現發展商能夠有巨款繼續買樓建樓，是因為「藏於陰暗角落」的（資產負債表）表外債務正不斷擴張，意味內房企業陰藏巨債愈來愈多。

John Lam指3年前仔細研究了自己覆蓋的主要開發商約一萬個住宅項目，最後得出結論是截至2019年6月，中國房企的真實負債率平均高達170%，遠超過公布的108%。John Lam遂於2021年發表了一份只有10行的報告，下調恒大投資評級，並成為了後來發生的內房及樓市風暴的重要預警。

不過三年後的今日，想公開看好中國樓市復蘇其實也不容易。因今年3月份中國住宅銷售繼續下滑，樓價仍然下跌，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比降幅擴大。彭博經濟研究預計，房地產行業到了2026年，佔中國GDP的比重將從巔峰時期的24%降至16%，這意味或500萬個相關行業的僱員面臨失業或收入減少。

另一方面，瑞銀（UBS）全球研究策略師周一表示，美國六大科技股包括蘋果（美股：AAPL）、亞馬遜（美股：AMZN）、Google母企Alphabet（美股：GOOG）、Meta（美股：META）、微軟（美股：MSFT）和英偉達（美股：NVDA）的盈利增長動力，或會在未來數季「崩潰」，因此將有關股票評級由「增持」降至「中性」。

瑞銀美股首席分析師Jonathan Golub及其分析團隊估計，上述美國六大科技股明年首季盈利按年增長可能僅得15.5%，低於今年首季的43.2%升幅。他估計，人工智能（AI）前景將不如預期，對該等公司的估值難以再帶來推動力。至於其他科技股盈利增長或有較佳表現，明年首季的每股盈利增幅預料約為26%，高於今年首季的11.1%。

瑞銀疑認定會出現「東升西降」，故同時調高中國及香港股市評級至「增持」，因港股今年（已連跌4年）表現落後、但上市公司派息不斷增加，以及旅遊業的潛在復蘇。瑞銀認為港股的大型成份股基本面良好，表現跑輸大市僅是因為估值崩潰造成。

Text by BusinessFocus Editorial

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