二手盤蝕讓交易愈來愈多 全年達800宗 白石角一單位最慘竟蝕4850萬元

去年實施嚴格的防疫措施時，市場一直期待兩地通關後會為樓市注入新動力，但到了今年1月8日正式通關後，才驚覺入境旅客人數遠遠不如預期，而且街道和商舖也保持冷清，似乎提振力度有限。無獨有偶，美國聯儲局繼續將利率維持在高位，以及香港蝕讓盤數量急增等負面消息，均削弱了準買家的入市意願。在宏觀基本面轉弱的環境下，有投資公司預計2023年樓價按年跌5-10％。

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回顧上周開關前，中大財務系哲學博士、香港資深投資者林一嗚在Facebook專頁撰文表示，預計通關後樓市「非常有機會」出現小陽春，又稱坊間一直報道蝕讓盤砍價求售，但自己又看不到蝕讓盤的出現。

事實上，蝕讓盤即是大劈價的「筍盤」，一般在流出市面之前已經被極速消化掉成交，因此除非有第一手消息，否則通常無法在市面上看到。然而，有數據顯示蝕讓盤的宗數和價格急增，部份豪宅蝕讓盤損手過億離場。

根據《香港經濟日報》的統計，2022下半年蝕讓盤的數目急升，該年1月蝕讓盤宗數為18宗，但於8月飆升至84宗，12月更升至全年最高150宗，全年合計蝕讓宗數達800宗，蒸發金額高達12億港元。

另外，下半年的劈價幅度也較為明顯，於8月至11月期間，蝕讓最多的單位帳面輸1000多萬港元，惟12月白石角海日灣一洋房單位帳面損失4200萬，連同其他開支損失料高達4850萬。

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有人可能會反駁，蝕讓盤在流出市面之前已經獲得成交，意味著獲得買家托市，很難以此斷定樓價大幅下行。不過，從2022年香港10大藍籌屋苑的呎價來看，一年內下跌幅度高達10-20％，也許未到大劈價蝕讓盤的水平，但跌幅也頗為嚴重。

投資管理公司高力證券發表報告指出，雖然香港於2023年開關後重回復甦軌道，但預期2023年年中前將進一步加息，因此一般住宅樓市仍然面對下行壓力。報告又提到，2022下半年錄得101宗大額交易，當中有最少6個大額交易為銀主盤。

另外，根據土地註冊處的資料，2022年住宅交易宗數（不包括公營房屋）為45050宗，按年下跌39.4％，是自1997年有紀錄以來最低。儘管兩地通關有望刺激經濟，但持續至2023年初的加息周期仍為住宅市場加壓，預料2023年樓價將進一步下調5-10％。

Text by BusinessFocus Editorial

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