【業主噩夢】大摩料年底P息或升穿6厘 供樓負擔大增1成半 樓價年半內恐跌7% 港股前景勝港樓

美國料瘋狂加息壓抑通脹，除了令股市暴跌外，採用聯繫匯率的香港香港亦因銀根收緊，勢將被迫大幅加息以遏止資金流走。大摩發表報告，估計香港樓貸H按參考的1個月港元同業拆息（HIBOR）將由目前約0.9厘，在年底前大幅升至3.2厘至3.3厘，令H按按息升至封頂位。大摩料屆時香港大銀行的最優惠利率（P）亦將從目前的5厘，顯著升至6厘至6.25厘，即調高1至1.25厘。記者以此推算，小業主供樓負擔年底前將增加12.5%至15%，若以400萬樓按作例子，每月供款或增逾3千元。

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大摩認為今次加息潮下，香港樓市跌勢已成，香港樓價有機會在明年底前累跌逾7%。大摩解釋，在上一次2016至18年加息周期，由於香港經濟穩定、失業率處低位，香港銀行亦只加最優惠利率（P）0.125厘，故同期香港樓價大升27%。但今時不同往日，因現時香港經濟預測遠較當時弱，故大摩認為香港樓市面臨的壓力將較上次加息周期更大。預料在供款息率上升下，今明兩年樓價將會分別跌2%和5%。假若聯儲局加息更為進取，香港樓價跌幅將更顯著。

大摩又指，香港加息利好銀行股，因銀行可賺息差，但樓市需求受壓，故它繼續給予大部分香港銀行股「與大市同步」投資評級。大摩並看好收息股多於本地發展商。大摩對樓市及P息的看法，明顯較其他大行悲觀，因渣打早前表示預料到今年底銀行才有加P壓力，摩通更預期明年上半年才會加P。

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現時大型銀行如滙豐、恒生及中銀承造樓宇按揭時採用「細P」，其最優惠利率為5厘，較流行的H按息率大概為H+1.3厘，封頂位即按息上限為P-2.5厘。但H息所追蹤的一個月銀行同業拆息（HIBOR）近日曾升至約0.9%的高位，故H按現時實際息率約為2.2%。

記者假設大摩預測成真，即今年底時HIBOR狂升至3.2厘、P升至6厘至6.25厘，那麼屆時供樓的「H按」實質息率將升至封頂位（P-2.5厘），即是3.5厘至3.75厘之間。若以小業主買入約6百萬的上車盤，承造20年期400萬元H按（H＋1.3厘）去推算，其每月供款有機會由現時每月約20617元，大增至年底時的23199元至23716元之間，供款升幅料達12.5%至15%。

大摩又指出，美國聯儲局6月中加息0.75厘後，美元兌港元匯率長處於7.85弱方水平，金管局唯有多次入市，故香港銀行體系總結餘較5月底3200億元，縮至最新僅約2330億元，1個月港元銀行同業拆息也從0.2厘走高至0.9厘。大摩預期，港元將維持於7.85弱方水平直至今年10月或11月，並料當1個月拆息升到2厘至2.3厘水平，與銀行H按「封頂息」收窄至不足0.5厘，銀行便有壓力要調升P（最優惠利率）。

富邦銀行（香港）第一副總裁兼投資策略及研究部主管潘國光接受傳媒訪問時則指出，本港銀行或於9月上調最優惠利率（P），他料香港銀行今年內有機會於9月及12月兩次加P息，即合共上調50點子（0.5厘）

潘又預期，港股下半年會先跌後升，即首先於第3季尾跌至19000至20000點，然後於第4季尾至明年第一季反彈至24000至25000點。他解釋，隨着美國加息、經濟衰退風險漸增，美股今季面臨下調壓力，港股亦會受到牽連而下跌。惟待年底美國放慢或停止加息、歐美股市跌勢亦結束後，港股便會全面反彈，故他建議投資者於美股「逢高減持」，港股則「逢低吸納」。

他對美股看法較悲觀，因近期美國經濟數據疲軟，經濟衰退風險增加。潘估計美股8、9月可能創新低，標普500指數或跌至3500點或以下。美匯方面則或於105水平見頂，其後料因美國經濟轉差而逐漸走弱，第四季可能回落至100水平或以下。

Text by BusinessFocus Editorial

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