【樓市隱憂】鮑威爾放鴿 道指彈千點港股卻倒跌 香港基本利率緊隨美國加半厘 料加息陸續有來 上車客更難通過壓測

美國聯儲局昨宣布加息0.5厘，但由於聯儲局主席鮑威爾強調無意一次過加息0.75厘或更多，外界解讀為「鴿派言論」，令美國道指尾市急升近千點。不過港股今晨高開400點後卻倒跌76點收市，香港基本利率亦隨美國調升0.5厘，令投資者更審慎。金管局總裁余偉文坦言更多資金可能會流出港元，港息有上升壓力，故提醒市民買樓造按揭要小心評估利率風險。有評論亦指，美國勢將數度連環加息半厘，恐會令更多香港準買家無法通過壓測，樓市陰霾仍在。

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美國聯儲局昨如預期加息0.5%，但美股未見恐慌性拋售，美股三大指數均低開高收，其中納指升幅最凌厲，反彈3.2%至12964.86點收市。標指上升3%，道指亦大升932點（2.8%）至24061.06點收市。投資者「忽然樂觀」，主要是聯儲局主席鮑威爾強調「無意一次加息0.75厘」，外界演譯為「鴿派」的言論。令大幅加息的預期降溫，故美元迅速回軟，美元兌大部份貨幣下跌約1%。

鮑威爾表示，美國的通貨膨脹率太高了，委員會普遍認為，接下來的幾次會議應該繼續以50基點（0.5%）的幅度上調利率，但排除了加息75個基點的可能性，鮑威爾更直言75個基點的加息並不值得考慮。美聯儲還同時宣布，由下月即6月開始，會以每個月475億美元的速度「縮表」，此速度小於此前市場預期每個月950億美元縮表速度。

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美國聯儲局一如預期加息0.5厘後，金管局今晨即宣布，港元基本利率根據預設公式上調至1.25厘，為今年來第二次上調利率，即時生效。金管局的基本利率是用作計算經貼現窗進行回購交易時適用的貼現率基礎。

今日港元兑美元曾跌至迫近7.85的弱方兑換保證水平。余偉文解釋，美國加息會令美元和港元的息差擴闊，在聯匯制度下金融機構出現誘因作套息交易，故預料資金會慢慢由港元流入美元，港匯轉弱是正常現象。正如美國2016至2018年的加息周期，當港匯觸及7.85的弱方兑換保證水平，金管局會買港元沽美元，資金流出港元體系，令港息有上升壓力，會有助抵銷套息影響，令港匯企穩7.75至7.85水平。

香港銀行存款和貸款利率又會否上升？金管局總裁余偉文回應傳媒時指，這應該由銀行因應其資金成本而作出決定。但余預期港美息差拉闊後，港元的銀行同業拆息HIBOR也會被扯高。由於本港物業按揭息率現時多與HIBOR掛鈎，故余呼籲市民置業新造按揭或進行其他借貸時，必須小心評估利率風險。

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今天本港一個月HIBOR約為0.19厘，較昨日的0.15厘為高，有銀行業人士更認為HIBOR快將緊美國加息進一步上升，帶動香港主流的住宅H按成本亦上揚。雖然應暫未至於影響香港樓市市場的購買力，但美國未來料還會多次加息，這或會影響上車客的信心。更重要的是，一些收入原本剛剛足夠買上車盤的市民，很可能在美國加息後無法通過銀行的壓力測試，致無法上車做業主。不過，有分析仍預期香港樓價今年全年有機會止跌回升，升幅可能達3至5%。

不過為防跌入供樓（債務）陷阱，市民買樓前一定要先計算清楚加息對供樓開支的影響，勿貿然強行上車致入不敷支。因假設市民買入了大約700萬的物業，在未加息前實際供樓實際利率僅約1.5%（H+1.3%），故500萬元樓按的每月供款僅為24145元。但假如香港的HIBOR稍後隨美國加半厘，業主每月供款將增加4.8%（1150元）至25295元。

今年下半年供樓負擔並勢將更加沉重，因外界普遍預期美國今日內至少再加息3次，每次加息半厘，故若香港HIBOR跟隨這升幅，在本港供樓的實際利率將在年底前增至約3.5%。屆時小業主的每月按揭供款，將由未加息前的24145元大增2成至約29000元，即是每月須多付逾4800元供樓，令收入捉襟見肘的小業主壓力會大增。

Text by BusinessFocus Editorial

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