【BF專欄】香港樓市的熊市目標價

By 小龍 on 21 Nov 2018

劉君明(小龍)- 著名江恩理論圖表專家，在某新加坡大行擔任聯值董事，負責帳戶股票委托操盤，股票買賣及財富增值工作等。以筆名「小龍」於經濟日報集團智富雜誌，Wealth Hub睿富及民衆財經台等發表分析。多次獲經濟日報集團智富雜志及香港大學專業進修學院邀請分析演說。致力分析經濟及股市周期理論，一次又一次命中大市大型的轉角，包括但不限: 2015年6月見頂，2016年2月及6月見底, 2017年牛市等。幷在香港出版多本暢銷書，包括「小龍江恩轉勢日」及「江恩周期與和諧交易」。獲中國內地多間出版社邀請出版江恩理論及技術分析的書籍等，包括「港股實戰入門及技巧」。多次舉行講座及課程，學生範圍香港，臺灣，新加坡及馬來西亞及內地。

近日樓市好友紛紛轉軚，有人話跌三成；將於明年底前下跌15%；又有說如果中美貿易戰惡化，住宅樓價跌幅或會高達25%。但這本質上跟恆生指數的熊市目標價一樣，已經錯失了最佳止蝕時機。筆者今日會再討論一下樓市。

筆者多次在本欄提出2018年恆生指數、樓市及中國經濟周期都周期匯聚。如果樓市回調三成，那會發生什麼事? 但在討論之前，要先明白，樓市下跌有三個概念：中原指數下跌、市場價格下跌及估價下跌。如目前很多劈價盤，但銀行估價及中原指數完全反映不到上述情況。所以如果樓市下跌，銀行估價下跌是其中最重要的一環。

如果樓市下跌三成，第一個情況就是很多近年用發展商一按以高成數上會的業主馬上變成負資產。發展商對風險管理的處理手法變得很關鍵，但底線肯定是準時每個月還款。第二個情況是如果估價下跌，商業貨款在政府有抵押的情況下，銀行願意把物業的100%以抵押透資(OD)及商業票據(invoicing finance)去貸款。但由於不少中小企經營環境困難，出現了很多用到盡的抵押透資(Hardcore Overdraft)，即是因透資不是分期貸款，使用者可以把透資用盡。每個月還利息就可以使用下去。過去每年樓市都有升幅，所以每年檢討銀行都願意繼續及加大貸款額。但如果估價下跌三成，那這些貸款會馬上穿底／變負資產。銀行下次檢討時或會將它們改成分期貸款，或把貸款額調整到估價下跌三成。一旦不好彩，生產額大跌，銀行可能要求中小企短時間把貸款分期債還，或者情況再差就變成銀主盤。

另一個問題是近幾年因樓價上升，及中小企經營困難，部份物業或者除了銀行貸款之外，少不了也有二按或三按等。雖然一直市場上都沒有數據到底銀行以外的物業貸款有幾大，但肯定的是這是一個不容忽視的一個重要的市場及潛在危機。如果樓市跌三成，那二按或三按等財務公司對風險管理的處理手法如何？這是非常重要，但肯定的是如跌穿二按的貸款額，二按財務公司會非常緊張去追收或監督貸款。

再另一個問題是如果樓市未來幾年下跌，利息肯定會在樓市下跌的情況下，一路跌一路加。就算不加息，大部份發展商一按的業主三年之後會馬上變成更加貴的利率(約P至到P+1左右)，現在計算約6.25%左右。筆者在本欄提過如果600萬樓房以按九成、30年貸款、4.2%利率每月還$26,407及10.9(過去19年香港樓按最貴利息)$51,018。如果港息加2%，未來或者供8-10%樓按不是夢，所以筆者經常講: 部份業主對於還款能力太樂觀。