9月兩大樓市強心針

息口或進一步回落，加上股市上升帶動財富效應，本港樓市氣氛逐漸回暖。9月市場聚焦在兩大事件，一是新一份施政報告即將公布，二是美國有望啟動減息，兩者皆有機會成為樓市強心針。

聯儲局主席鮑威爾早前拋出「鴿派」言論，被解讀為或轉向轉較寬鬆的貨幣政策，9月減息預期急升溫。如果美國真的重啟減息，香港樓市勢必受惠，供樓壓力隨之減輕。

畢竟港元與美元掛鈎，香港利率要跟住美國走，美國加息時，拆息（HIBOR）和最優惠利率（P）同步向上，按揭供款即時飆升，投資氣氛自然降溫；反過來，如果進入減息周期，港息中長期有望下行，不僅供樓負擔減輕，定存吸引力也會下降，資金自然流回樓市，投資需求升溫。「低息＋樓市回穩」的憧憬，絕對有助催谷成交，買家信心同步提升。

回顧上一次減息在2024年12月，美國減0.25厘，本港銀行跟減0.125厘，樓市即時打了一劑強心針。今年以來，發展商已售出逾1.34萬個單位，達去年全年銷量的八成以上，更超越2022年的9,200宗及2023年的10,800宗。發展商將趁好消息加快推盤去庫貨，2025年全年一手成交宗數有望突破20,000宗，創2019年後的6年新高。

今年7月及8月一手住宅市場表現強勁，連續兩個月維持逾2,000宗成交。這是自2019年3月至5月以來，首次連續兩個月成交量突破2,000宗，反映市場氣氛熾熱。若美國真的減息，9月成交有望衝上2,500宗。而市場還在猜，本月（9月17日）施政報告會否再有驚喜？去年施政報告宣布全面放寬按揭成數上限至七成，還解除首置及自用限制，即時刺激投資需求。因為過去投資者要付一半首期才能買樓收租，政策放寬後入市門檻大降。

不過，現實也要面對，近期拆息急升，一個月拆息從5月不足0.6厘飆到超過2.8厘，本地資金成本明顯回升，雖有部份買家卻步，但仍無阻近期新盤旺勢。儲局將於本月議息（9月18日），市場預計將減息0.25厘，香港或跟減，但幅度未必一樣。整體而言，美國減息仍能帶來情緒支持，增強買家入市信心，尤其近年租金急升，一些面積不足200方呎開放式單位，月租動輒2萬元，不少租客被嚇怕，加上覺得已差不多見頂，趁低息晉身業主行列。