【BF專欄】不跟媽媽講理，只跟她講數

我在香港的一套小房子，這幾天，租出去了，月租金1.4萬。

在此之前，我一直想要把這套房賣掉，但市場不好，沒什麼成交，剛好有一個短租的，又不需要仲介費，於是，我就答應了出租。

1. 房子的收益率好不好？

爸媽在香港陪我們過年，去簽租賃合約的時候，他們慨歎：“這麼高的租金，已經很好啦。房子不要賣了。這樣的收益已經非常好啦。”

我明白爸媽為什麼這麼想。他們的參考值是老家的收入和租金水準。老家80平米的房子，一個月不過租2000。當地人的平均收入也不過三四千。所以，在他們看來，1.4萬的租金已經非常高了，還有什麼不滿足的？真是瞎折騰！

於是，我拿出手機，打開小算盤，在爸媽面前算起來：“這套房子，市價600萬，一個月租金1.4萬，12個月租金收入16.8萬。

如果不計算那些要業主支付的管理費、差餉地租、物業稅、維修費、仲介費和空置費統統都不算，年收益率也就是2.8%。

如果再算上那些費用，年收益率都不到2.4%。

如果這筆錢放銀行，買理財產品或債券，最低也有4%，還沒有維修換租客等各種煩惱。”

媽媽聽了驚訝道：“哦！算出來居然是這樣啊！”

以前的房地產，儘管租金回報率只有1%-2%，大家依然趨之若鶩，主要原因是因為房子本身的價值在增長。

而如今，時移世易。可預測的未來，房地產只會局部繁榮，稀缺地段能繼續保值增值，差一些的地方就難說了。

如果當地的房價較大幾率會下跌，那麼只滿足於表面二點幾的租金收益率，只是一葉障目。

投資，除了看本身的收益率，還要計算投資的機會成本。

何為機會成本？我們要想一想，如果這筆錢不做此用，而做它用，會帶來什麼收益。這些"它用"的收益裡，收益最高的選項所帶來的收益，就是投資“此用”的機會成本。

如果房子賣了，它用有哪一些？可以買理財、買債券、買股票、或做一套組合拳。最低的理財收益，也高過這租金收益。

所以，到底這項投資劃不划算，要拿筆算一算。

2. 屋頂改裝，幾時能回本？

在之前的文章裡，我介紹過一個15年30%年回報率的投資。（詳情請見：《最新發現：十五年穩定年收益率30%的生意》）

我把我家的屋頂改裝成了太陽能板，把每時每刻產生的電賣給了香港的公用電網，每個月收回2500-3000元的電費收入。

前天，我終於收到了第一筆電費。

因為計算截止至2月21日，這個月只收到21天的電，支票上寫著2031元。現在是冬天，太陽能產出電量比其他季節少。香港是亞熱帶地區，過了冬天，基本上都比較炎熱，光照時間很長。所以，平均每月的電費應該不止這些。

媽媽問：“屋頂改裝了多少錢啊？”

我說：“十萬。"

媽媽又問：“呀！不知道多少年能回本？”

我說：“不用五年。”

媽媽撇撇嘴說：“我看，五年肯定不行。”

我也明白她為什麼有這個反應。

在她看來，十萬是很大一筆錢，相對而言，兩千是一個蠻小的數字。她心裡第一個反應：這麼小的數字，怎麼可能就過五年，會變成那麼大的數字呢？在她的六十多年的人生裡面，五年可不算長。

我跟她說：“你不要用心去感覺，要動筆算一算。” 

我打開計算器，在她面前算起來。冬天21天2000元，30天就是2857元。冬天是最低值，那麼假設全年平均3000元/月，一年就是3.6萬，五年已經是18萬。其實，按這個數字推算，3年就能回本了。計算每個月只能收2000，四年多也能回本了。

我媽再次感歎道：“哦！真是這樣啊！”

你別以為，我母親是一個什麼都不懂的鄉間老婦人。她年輕時候開過旅館、做過生意、搞過鄉鎮企業，還做過對外貿易。在我初中的時候，一個人跑到越南去做生意，待了好幾年。把正當青春期的我，扔給了親戚照顧。讓我頗有些怨言。

她算是見過世面的。只是她年輕時候的那一套，到現在不再有用罷了。

她的數學也還不錯，至少比其他科目要好。現在的她，算算術，比我女兒快很多。當然，比我也快。我已經習慣用計算器，腦子再也轉不了了。

但是，這麼一個見過世面、數學也不錯的人，怎麼就沒有搞清楚上面這兩條呢？

3. 道理都明白，就是過不好這一生

人是非常主觀的動物，很有意思。大多數人，如果沒有刻意練習，都是很主觀的，聽從直覺感受而行動，判斷存在很多偏差。

諾貝爾經濟學獎得主、行為經濟學家、認知心理學家卡尼曼有一本暢銷書《思考，快與慢》，在書裡，他詳細講解了人類大腦的運作框架。

他的研究發現，人的思考可以分為“系統一”和“系統二”兩種。

系統一是無意識的、感性的，是第一反應的直覺，思考和判斷非常快，也很勤快，大多時候都在工作，所以，人們會第一時間在腦海中有一個判斷。

系統二是理性的，有意識的、複雜的、費力的，也是懶惰的，大多數時候都在睡覺，難以糾正系統一形成的錯誤。

很多道理，在眼前一點點擺出來，大家都明白。可是，為什麼“道理我都明白，就是過不好這一生”呢？

因為，我們都習慣用系統一來認識、理解這個世界，不會時不時就把系統二拽出來。

薛兆豐老師在他的經濟學課程裡常說：“我們不要講理，要講數。”

這句話，在理財的角度，就是：“我們不能憑印象，要算數。”

4. 把筆拿出來算一算

很多理財文章，講得都是大家所熟知的常識，比如量入為出、記帳、重視風險、做好配置（留3-6個月應急用金，留一部分為長期目標而儲蓄增值，最後再投入一部分高風險高收益產品）等等。說起來，這些誰不知道啊？！

但知道知識點，和在生活裡有意識地去用，並根據這些知識來做決定，卻是兩回事。

人是感性動物，常被系統一的情緒和直覺左右，會忽視很多顯而易見的事實。

很多時候，解決的方法，也很簡單。就是坐下來、提起筆、算一算。

在A股市場，很多人喜歡打新股。因為只要抽中，收益是一定的。但是，當我們算上中簽率、資金被凍結的時間後，收益率遠不及購買低息的理財產品。

我們會記得近期印象深刻的成功案例，比如一支股票最近大漲的成長股，而忽視長期經常出現的普通案例，如長期穩定的高分紅價值股。

但是，當我們算一算，跟著成長股大起大落的股票長期收益率，是否就真的高過增長緩慢要等很久才分紅的成熟價值股？

做投資，最重要的是抓住高概率事件，而不是低概率高收益的事件。

我們常常將大量的時間放在挑選個股之上，卻忽視了對大類資產的比例配置，也即多少比例存銀行、多少比例買債券、多少比例買股票、黃金、房產等等。

事實上，配置，才是投資長期獲得穩定收益的秘訣。利用不同特性的投資品，對沖風險，獲得經濟增長和通貨膨脹帶來的市場平均收益。

希望我們大家都能通過練習來抵制人性的弱點，用更理性、更客觀的視角來認識理財的世界。

（本文經由博客艾瑪授權轉載，並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見，不代表本公司立場。）

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