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【BF專欄】參加羅伯特·清崎的沙龍,我學到了這個空手套白狼的方法

【BF專欄】參加羅伯特·清崎的沙龍,我學到了這個空手套白狼的方法

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By 艾瑪 沈 on 21 Jan 2019

週二晚,有幸受邀參加富爸爸羅伯特·清崎團隊在香港舉辦的沙龍。很遺憾富爸爸本人沒能到場,講者是他們團隊裡一位長相也與富爸爸有些相似的華裔加拿大人StephenCheung

富爸爸的理念,大家已耳熟能詳。本以為,不會有太大收穫,最後卻有老大一個驚喜。

1.講者的故事

講者頗富感染力、兩個小時的演講聲情並茂,唯一我不太喜歡的是帶了點成功學的小技巧。

他分享了自己的故事:

在加拿大大學畢業後,找到了一份DreamWork——測試Fifa遊戲。當他發現夢想中的工作是幾個小時測試同一個動作之後,堅持了幾個月就放棄了。

之後他開始創業,作為蘋果在溫哥華某處的區域代理商,高峰時聘請了二十多號人。

2014年,他開始跟隨富爸爸投資,有了穩定的被動收入。

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隨著蘋果直營店和線上銷售的蓬勃發展,2015年,在與蘋果代理合約到期前的兩個月,突然收到蘋果單方面不再續約的通知。在緊急轉型、扭虧為盈的半年內,是被動收入支撐了他的生意繼續維持下去,熬過了最艱難的時刻。

如今,他的小公司已穩定運營,他開始追求他的夢想,周遊世界,與大家交流和分享。

不論故事真假,道理卻是真的——單一收入來源太過脆弱,必須增加被動收入,豐富收入來源。工作或需要全情投入的生意都是用時間來換金錢,必須建立能自動產生被動收入的系統。

2.建立被動收入的系統

那麼,怎麼才能建立自動產生被動收入的系統呢?

艾瑪在上一篇文章《尋找身邊的被動收入管道》中舉了四個身邊的非傳統被動收入的例子,也寫了要仔細地觀察周圍熟悉的環境,細心去發現身邊被忽視的隱藏資源。”“無論什麼時候、什麼地方,機會總是有的,看你有沒有去尋找。不要因為大家說某件事不好,就不去瞭解。不要因為別人說沒有投資管道,你就沒有投資管道。每個人的資源都不一樣,你能創造的被動收入管道也會不一樣

而富爸爸團隊提出的方案是海外房產投資。與市面上很多海外房產展銷會不同,這次不是推銷房產,而是分享理念。

3. 投資的重要指標ROI

他說,講到投資,大家都關注投資回報率(Gross Rental Yield),

投資回報率的演算法是:

投資回報率 = 租金 X 12 / 投資資本金

但是,如香港這麼高房價的地方,買房子收租,表面上看可到達2-3%的投資回報率,實際上,當我們扣除貸款供款、日常運營開支,分分鐘每個月還要貼錢。

他認為,更重要的指標應該是ROI

ROI 的演算法是:

ROI = 現金流 X 12 / 投資資本金

投資房產的現金流=租金收入 - 出租仲介管理費 - 管理費、維修費等日常運營費用 - 貸款供款

ROI在企業財務管理裡也比較常用。我所在的公司就把這一項作為公司業績考核的重點。

現金流可正、可負,受影響下,ROI也有很大的不同。

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他用一個現金小遊戲來做演示:

1)第一個拿給他50元現金的朋友,可以換走他手裡的100元現金。

根據ROI的公式,第一個朋友的ROI = (100-50)/50 *100% = 100% 

2)第一個走到他眼前,什麼也沒拿的朋友,可以拿走他手裡剩下的50元現金。

根據ROI的公式,第二個朋友的ROI = 0 /50 *100% = 無窮大

富爸爸團隊這次分享的關鍵也就是如何創造一個ROI無窮大的被動收入系統

這實在是大膽的設想。

而這個設想的關鍵是使用 OPM (Other People's Money)——用他人的錢來投資。

OPM在哪裡?

管道也就這些:銀行貸款、合夥人、天使投資人、發行股票(私募、公募)、信用卡和過橋貸款。

不過,平時只會從創業或公司運營的角度去思考OPM。輪到個人理財,通常只會想到銀行貸款或信用卡。

富爸爸的建議——以企業運營的思路打理個人財務——的確多了很多想像空間。

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4. 去哪裡投資?

講者列出了選擇投資地區的幾個標準:

發達國家

穩定的經濟環境

持續增長的人口

銀行願意貸款給外國投資者

房子可以討價還價

產生正現金流

根據這些標準,他們推薦三個地區:英國、美國和加拿大

舉的案例在我熟悉的英倫。我自己在英國投資過四套物業,還虧損了兩百多萬。對英國房產投資的情況比較熟悉。自忖憑他講得天花亂墜,一定誆不到我。

幾年前,我投資英國樓盤,因為不在當地,我選擇了交易和打理起來都比較簡單的新樓。價格是貴一點,好處是不太麻煩。左手直接從開發商買,右手就交給租賃仲介打理,只要出錢就行了。投資思路也是最傳統的房屋出租思路——針對住家客整租。

富爸爸團隊的策略是:購買殘破的二手樓,買下後重新裝修,並隔多幾個間隔,如五居室變成七居室,增加樓宇價值,再貸款套現取出本金,賺取淨現金流

舉個例子:

講者在Crewe買了一間二手舊五居室:房價130,000磅, 裝修+其他雜費79,320磅,總計支付209,320 (181萬人民幣)。裝修時,除了翻新,還把五居室隔成了七居室。申請HMO資質,即House in Multiple Occupation (分租)

房子全部租出後,向銀行申請貸款,銀行根據新的七居室估價(原舊五居室估價13萬磅,新七居室估價30萬磅),貸出70%21萬磅)。貸出金額已超過全部投入之本金。即這個項目,投入本金為0。貸款後,租金扣除支付利息、日常管理費用後,依舊為正。此時, ROI為無窮大。

這個模式可以不斷拷貝。

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此處關鍵點在於:

----英國擁有對外國人實施的Buy to Let 貸款計畫,只要單個房產的租金收入超過供款和日常費用,就能提供貸款,不受工資收入的限制。唯有如此,才能不斷重複此模式。

----租金收入必須能蓋過供款和日常經營費用,能正現金流。這樣空手套白狼才有意義。

----前期需要投入大量時間和精力,去找到個性化的、比較殘破、又有翻新價值的樓盤;需要討價還價,儘量壓低買入價,使得銀行估價有足夠的價格差空間。裝修產生價值,但裝修期需要現場督工。與多家銀行詢價,找到最優估價----------除非找到相關仲介,且分給中間人紅利後,依舊有足夠的價格空間。

----買樓不要看外表,要看數字

----不要顧及付出去的成本,關鍵是這些成本帶回多少收益

現場有朋友問,如果房價下跌、負資產了,怎麼辦?

這倒是無需擔心。反正你已經是零投入了,每個月還給你賺現金。如果房價下跌,租客正常交租,你就繼續收租,繼續供款,銀行也不會搭理你。如果租金下跌不足以彌補你的供款,你讓銀行收走樓房也無所謂,因為你的本金已經收回。且中間的時間差,應該也讓你賺了蠻久的月現金流了。

其實,這種改建分租的模式香港和大陸都普遍存在,只是要麼不太合法,走灰色地帶(如大陸和香港);要麼前期需要投入大量的資金(如買香港的樓盤)。而且大家賺取的主要是分租與整租的價格差。這個策略最精彩的地方是配合銀行貸款收回本金,使用他人的錢來快速投資。

很有意思。不是嗎?你生活中有什麼新的發現?歡迎與我分享。

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(本文經由博客艾瑪授權轉載,並同意BusinessFocus編輯文章與修訂標題。文章內容為博客個人意見,不代表本公司立場。)

Text & photos: 艾瑪

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