重建樓市信心 買樓保值迎升浪 預測2026年樓市全年看升15%

2025年樓市整體回暖，一、二手成交宗數均創近年新高，CCL亦回升，為市場從復常轉向復甦奠定穩健基礎。截至11月，一手私人住宅成交量已達1.88萬宗，創一手新例後新高，料全年有望突破2萬宗。二手方面，首11個月暫錄約3.58萬宗成交，已創4年新高，全年成交量預計可達約3.9萬宗。反映二手樓價的中原城市指數CCL最新報143.03點，全年暫時累計升3.92%，顯示樓價已觸底回升，預期2025年全年CCL有望錄得約5%升幅，扭轉過去三年的頹勢，亦是自2021年後首次出現樓價及租金雙軌上升，標誌著「價跌租升」的時代正式結束。

2025年政府放寬百元印花稅門檻，而且港股造好，H按回落，銀行重啟減息等利好因素刺激，樓市買賣明顯轉旺。2025年首11個月整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄71,703宗，預測全年約78,000宗，將按年上升一成半，創2021年96,133宗後的4年新高。〈詳見圖1〉

一手私人住宅方面，首11個月錄18,794宗，預測全年約20,000宗，將按年上升近兩成，創2019年20,685宗後的6年新高。〈詳見圖2〉今年只有低價一手成交佔比上升，價值500萬元或以下的宗數比例，由2024年的22.1%上升至今年的29.9%。

二手私人住宅方面，首11個月錄35,875宗，預測全年約39,000宗，將按年上升一成半，創2021年51,928宗後的4年新高。〈詳見圖3〉500萬元或以下的低價成交及2,000萬元以上的高價成交升幅顯著。今年500萬元或以下、2,001-5,000萬元及5,000萬元以上的宗數比例，分別錄49.8%、3.0%及0.7%，均較去年上升。

而二手資助房屋買賣(包括自由市場及第二市場)，首11個月錄5,930宗，預測全年約6,400宗，將按年下跌逾一成，為2022年5,446宗後的3年低位。〈詳見圖4〉

樓價方面，2025年有3大因素帶動樓價見底回升，終止3年跌勢。2月底財案放寬印花稅後，中原城市領先指數CCL升1.49%。5月H按急降並跌穿封頂息，CCL升2.72%。9月及10月兩次減息後，CCL高見143.46點，比5月低位135.16點累升6.14%，升幅明顯大於2024年撤辣後的2.84%。CCL最新報143.03點，為2024年6月中後76周次高，較2021年8月191.34點歷史高位跌25.25%，2025年樓價暫時累計升3.92%。〈詳見圖5、圖6、圖7及圖8〉

以121個CCL大型成份屋苑(不包括22個豪宅屋苑)計，2025年首11個月有54個屋苑調整實用呎價升逾4%。九龍有22個(佔同區屋苑總數68.8%)，新界西14個(佔41.2%)，新界東11個(佔37.9%)，港島7個(佔26.9%)。四區之中，以九龍表現較佳，近七成屋苑呎價升超過4%，區內10個屋苑贏大市，12個追落後。

租金方面，2025年11月中原城市租金指數CRI最新報129.13點，為歷史第4高，展望短期租金維持高企。租金連升3年，首11個月累升4.84%，料全年升幅相若。今年樓價租金同步向上，結束連續2年背馳。CRI回報率9月報3.56%，為2011年11月後近14年次高。5月拆息曾經急跌，其後雖回升，但9月及10月銀行減息2次，令H按息持續低於回報率，連續5個月出現供平過租。〈詳見圖9及圖10〉 

a. 美元貶值 地緣政治波動 資產成理想避險工具
根據洲際交易所集團數據，美元指數從年初約108跌至12月約99，年內累跌約8%。加上受地緣政治波動影響，資金流向實物市場避險，金價年內已上漲約六成。相比之下，香港樓價較2021年高位仍低逾兩成，現已觸底，兼具追落後條件及保值功能，相信可吸引投資者趁低吸納。

b. 減息激活需求 現「租價齊漲」新格局
現時香港最優惠利率已重返加息周期前水平，然而租金持續高企，9月CRI回報率最新報3.56%，為近14年次高。中原地產統計顯示，以最新按息3.25厘計算，9月份有75%指標屋苑「供平過租」，供樓負擔減輕，進一步刺激市民租轉買或換樓意欲。減息亦降低定存吸引力，促使資金轉投物業市場。值得留意的是，現時租金高企，但9月「供平過租」及回報率高於4厘的屋苑數量均按月減少，反映樓價已上漲，逐步追上租金升幅，已形成近年罕見的「租價齊漲」局面。

c. 經濟復甦勢頭明確 財富效應推動成交
港股年內反彈逾40%，最高重上27,000點，帶來財富效應推高信心。同時，截至9月底本港銀行的存款總額達19.14萬億元，較去年底累增10.2%，龐大儲蓄資金亦有望轉化為實際購買力。第三季GDP按年增長3.8%；通脹率維持1.2%溫和水平；整體貨物出口按年升12.1%，多項數據顯示經濟復甦形勢明確，人均收入增加，再疊加「供平過租」環境，進一步刺激港人意欲。

過去兩年，發展商投地意欲欠積極令政府審慎推地，2年間僅推出7幅住宅地，最終售出6幅，涉及約3,300伙。發展商投地審慎且施工放緩，令未來供應難以達標。目前一手庫存已降至約1.9萬伙，預計明年首季將跌至1.8萬伙，為逾2年半新低。隨着供需缺口持續擴大，發展商無需割價傾銷，一手定價將轉為進取，促使買家回流二手市場，預計2026年一手成交平穩，二手成交宗數則向升。

自2024年全面「撤辣」、政府積極推行各項搶人才政策及放寬新資本投資者入境計劃（CIES）以來，非本地買家的入市門檻大幅降低。加上內地推出不少刺激經濟措施，支持人民幣向好，形成「人民幣強、港元弱」局面，進一步增強內地客在港的意欲。今年首11個月普通話拼音買家入市宗數約1.25萬宗（一、二手私人住宅），已創歷史新高，涉資1,256億元，料全年可達1.38萬宗及1,380億元，雙雙創歷史新高。此類買家入市佔比亦顯著提升，由「撤辣」前約16%，大幅上升至現時約25%。展望來年，在樓價已確認觸底，且息口有望進一步下行的環境下，預計將吸引更多非本地買家趁低吸納，料明年此類交投升勢持續。

2025年樓市整體回暖，為後市復甦奠定穩健基礎，在上述三大利好因素共同推動下，預測2026年樓市將處於反彈初期，各項數據有望顯著回升，料全年樓價有約15%的升幅。成交量方面，一手市場預計可維持20,000宗高位。二手方面，受惠於一手樓價上升及減息效應，料成交量會躍升近3成，達50,000宗。反映二手樓價的CCL則料上升15%至164點，惟與2021年8月191.34點歷史高位，仍存在約14%差距。

除樓價外，預料來年租金升勢亦會延續，形成近年罕見的「租價齊漲」局面。但樓價升幅有望跑贏租金，主要因現時住宅價格較2021年高峰仍累跌逾兩成，具追落後條件。尤其是租金已連升11個月，且連續兩個月創歷史新高，而樓價仍遠低於頂峰。而且在減息環境下，「供樓平過租」持續吸引租客轉租為買，隨著更多人買樓，部分市民不願再捱貴租，租務需求可能因此回落，導致來年租金升幅放緩，料租金全年上升5%，增幅與去年相若。