【香港置業】香港減息周期終結？利率見頂對樓市的四大啟示與置業策略

本港銀行近日宣布下調最優惠利率（P），為持續關注利率走勢的市場投下一顆重要的信號彈。儘管這次香港減息的幅度僅為0.125厘，但其象徵意義遠大於實際的供款減幅。它標誌著持續困擾樓市的加息陰霾正式消散，市場進入一個全新的利率穩定階段。

作為市場領先的地產代理，香港為您深入剖析此次香港減息背後的深層邏輯，並提供專業、前瞻的部署建議，助您在利率新常態下運籌帷幄。

一、減息的實際影響：您的供款負擔減輕了多少？

首先，讓我們量化這次減息的直接好處。主要銀行將最優惠利率（P）下調至5厘，這使得H按的封頂利率普遍從3.375%下降至3.25%。這對供樓人士意味著即時的利息開支節省。

減息前後供款變化對照表 (以30年還款期計算)

顯然，減息為業主帶來了實質的財務紓緩。然而，香港提醒您，更應關注的是其對未來市場走向的啟示。

二、權威分析：為何業界斷言「減P周期」已告終？

綜合市場多方專家的觀點，香港為您歸納出三大核心原因，解釋為何本港銀行的減P之路已基本行至終點：

1. 加減息幅度「完美對沖」：回顧2022至2023年的加息周期，本港P利率累計上調0.875厘。而本輪減息周期至今，累計減幅同樣為0.875厘。這意味著P利率已完全回歸至加息前的水平，銀行完成了利率正常化的調整，再減空間已相當有限。

2. 銀行經營成本壓力：儘管美國減息，但本港的銀行同業拆息（HIBOR）仍然高企，銀行資金成本居高不下。為了保障其核心盈利指標——淨息差（Net Interest Margin），銀行在缺乏成本下降空間的情況下，難有動力進一步下調作為貸款基準的P利率。

3. 存款利率已觸底：銀行的活期存款利率已降至接近零的水平，失去了進一步下調的空間。這意味著銀行無法再從存款端降低成本，從而限制了其在貸款端減息的能力。

基於以上分析，香港認為，市場參與者應調整預期，不宜再憧憬P利率會持續大幅下調。未來的按揭利率走勢，將更多取決於HIBOR的回落速度。

三、香港策略錦囊：利率新常態下的精明部署

在香港減息周期見頂的背景下，無論是業主還是準買家，都應積極調整策略，把握市場新機遇。

給現有業主的「轉按攻略」：

• 主動出擊，鎖定低息：與其被動地享受微小的減P得益，不如主動出擊。部分銀行推出的首三年或五年「定息按揭計劃」在此刻顯得極具吸引力。例如，以2.73%的定息計劃與現時3.25%的浮息按息相比，每100萬貸款每月可節省近350元，慳息效果顯著，更能提供未來數年的利率確定性。
• 賺取現金回贈：轉按市場競爭激烈，不少銀行提供可觀的現金回贈，這筆額外收入能進一步降低您的總借貸成本。

給準買家的「入市錦囊」：

• 掃除最大心理障礙：利率見頂是穩定樓市預期的最強心針。過去困擾買家入市的最大不確定性因素已經消除，市場信心正逐步重建，有望帶動樓市交投重拾動力。
• 把握議價「窗口期」：隨著市場氣氛好轉，業主叫價態度預期將轉趨強硬，議價空間可能收窄。目前正是在市場全面升溫前，把握較佳議價機會的「黃金窗口期」。
• 利率穩定，安心入市：既然利率已趨向穩定，準買家可以更準確地計算供款負擔和壓力測試，作出更穩健的決策。與其等待一個未必會到來的「更低利率」，不如把握當下，選擇心儀的優質物業。

香港總結

總括而言，本輪香港減息的完成，是樓市由不明朗走向明朗化的重要轉捩點。它為市場帶來了寶貴的「穩定性」，為買賣雙方提供了更清晰的決策基礎。

市場的機遇總是留給有準備的人。一個穩定的利率環境，意味著的黃金時機可能已經到來。

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