【張明珠專欄】邊旅行邊睇樓 成日本新常態 留心徒步距離定義 提防借地權爭議

日本「邊旅行邊睇樓」成為新常態，不過投資者置業除了要看樓價、租金回報，管理費及修繕積立金外，亦要知道徒步距離及借地權的問題。

在日本，電車、地鐵是日本人很常使用的交通工具，因此物業距離車站的遠近是租屋和買屋一項很重要的考量依據，正如香港地鐵站上蓋的物業抗跌力較高一樣。在睇日本樓盤紙概要時，也都會標明該物業到車站的徒步所要時間，但每個人的步伐大小和腳程都不同，其實這個時間的計算出來有一定的準則。

日本的不動產標示相關規則有訂出基準，穿高跟鞋或涼鞋以正常速度走路的時速約4.8公里，換算下來1分鐘至少可走80米，未滿1分鐘則以1分鐘計算，例如距離最近的車站600米，換算徒步時間為7.5分鐘，在不動產廣告的物業盤紙概要中，就會以徒步8分鐘來表示。

而這個距離是指實際從物業現場走到最近車站行經途徑的總距離，並非直線距離，而等待交通燈的時間、坡道、樓梯、天橋等垂直高度則不會列入計算中。雖然徒步時間裡沒有包括等紅綠燈的時間，但它是根據實際的沿途距離算出來，也包括了走天橋、地下通道、鐵道口等多走的距離，因此基本上能看作正確的時間，也是很可信的。

當然徒步時間越短，物業的出租率便越高。一般而言物業距離車站徒步時間5至7分鐘亦是比較理想的距離，至於在東京的港區﹑中央區﹑ 澀谷區等旺區徒步時間10至15分鐘亦是可接受的範圍。

除了物業距離車站徒步時間外，土地的所有權亦是投資者需要留意的地方。雖然在日本亦有不少永久產權的物業，然而當地亦有「借地權」的物業，其物業價格約為永久產權的物業的7至8成左右，看似打了7折或8折，但對土地的所有權僅於承租，因此建議購買之前還是特別注意相關權利，避免產生後續的糾紛。

至於「借地權」如同字面的意思，也就是借用他人土地的權利，相對於「永久產權」，「借地權」只是「以建物為所有目的的地上權以及土地賃借權」，也就是該土地只屬於承租而非擁有。根據日本1992年實施的「借地借家法」，若「借地權狀」有登記地上物業即有法律對抗效力，同時「借地權」的讓渡及轉租需經過地主或法院同意，並可由法院代地主行使法律效力或物業買收請求權。另外要注意的一點是，借地權的目的為「持有使用建築物」，因此室外停車場不在借地權範圍內。

另外，借地權主要分為三個種類。其一為舊法借地權。在1992年「借地借家法」實施以前的借地權，最少需簽30年。契約期滿後，地主如無「正當理由」，基本上無法拒絕契約的更新，相當保護借用人的權利。

其二為普通借地權。即在1992年「借地借家法」實施以後的「新法借地權」，對地主的權利保護稍作修正，借地契約屆滿後地主若有正當理由或是支付搬離費用的話，則可拒絕借用人更新。

其三，為定期借地權。同樣為1992年「借地借家法」實施以後的借地權，特性為契約屆滿後不再更新，必須將土地歸還給持有者，目的在於讓黃金路段的地主更願意將土地出租、活化利用。

張明珠Anvy

Sakura Japan & Global創辦人

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