旅客回歸繼續支持零售氣氛 惟寫字樓市場仍錄負吸納量 息口走勢未見明朗 住宅交投價量齊跌

• 商舖市場空置率保持穩定，零售及餐飲商舖租金維持低單位數增長；擴張活動以珠寶鐘錶及藥妝店爲主
• 第三季甲級寫字樓整體淨吸納量仍錄-225,900萬平方呎，但新租賃活動明顯較過去兩季活躍
• 持續加息及股票市場反覆向下等因素壓抑住宅一、二手市場成交；樓價於第三季持續回落

香港 - Media OutReach - 2023年10月10日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表2023年第三季香港房地產市場回顧及展望。受旅客消費支持，零售市場氣氛持續回暖，今年一至八月份本地零售業總銷售貨額總計2,705億，按年升19.3%。然而，寫字樓市場續錄得負吸納量，整體待租率升至17.7%，促使寫字樓租金繼續調整。另一方面，持續加息及股票市場反覆向下等不利因素繼續壓抑住宅成交，季內各類住宅市場樓價跌勢加快。

甲級寫字樓租賃市場：第三季淨吸納量再現負數，租金受壓

在環球經濟前境不明朗情況下，季內續見企業縮減樓面或退租個案，令香港甲級寫字樓市場吸納情況繼續走軟。在第三季，除中區以外，各區均錄得負吸納量，整體淨吸納量為負225,900平方呎，年初至今累計負646,800平方呎。整體待租率因而被推至17.7%水平，促使甲廈租金繼續調整，按季錄得1.7%跌幅，年初至今累跌5.5%，當中以港島東和九龍東等非核心區的跌幅較爲顯著。

戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生指出：「新租賃成交方面，本季度的新租面積較上季增長約40%，當中包括九龍東數宗備受市場矚目的巨型樓面成交，以及一些預租個案。按行業的新租賃面積劃分，第三季度各行業比重相對平均，除了科技、媒體及電訊行業(21%)最爲活躍外，消費品/製造業(18%)、銀行及金融業(18%)、公營機構(13%)和專業服務(11%)等行業的新租面積佔比均超過10%，反映不同行業的企業在租金調整下，紛紛抓緊機會進行樓面整合和升級搬遷活動。另一方面，從中區的新租賃面積可見，來自內地企業的新租賃需求佔比自通關以來明顯增長，佔中區首三季度新租賃面積約36%，較2022年全年17%佔比增長不少。期望中資企業能繼續為香港寫字樓租賃市場注入新動力，支持寫字樓市場逐步復甦。至於租金走勢，我們維持原先預測，即全年跌幅介乎-5至-7%。」

商舖租賃市場：珠寶鐘錶及藥妝行業相對活躍；街舖租金穩步上升，空置率大致平穩

在旅客消費帶動下，本港零售市場氣氛繼續回暖，一月至八月零售業總銷貨額總計2,705億港元, 受去年低基數影響，按年錄得19.3%明顯升幅，並繼續以"珠寶及鐘錶"、"服裝及配飾"和"藥物及化妝品"等受旅客歡迎的類別升幅最爲顯著，分別按年大升63.1%、46.7%和40.3%，但仍然與疫情前水平有一段差距。珠寶店、金舖和藥妝店繼續積極進駐核心區街舖，當中包括本地和內地品牌。第三季街舖平均空置率大致穩定在9%水平，其中，尖沙咀區錄得兩宗大型租賃個案，空置率按季進一步下調1.2個百分點至11.9%，銅鑼灣和旺角分別維持在5.3%和10.9%，而中環則微升1.5個百分點至8.5%。隨著零售市道逐步改善，一線街舖租金繼續穩步上升，各區按季升1至2%左右，年初至今升勢則以中環的9.1%最為強勁。另外，各區餐飲租金按季均錄得輕微升幅，介乎0.1%至0.4%不等。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生表示：「根據本港入境處的數字，自通關以來港人出境的人次遠高於來港旅客的人數，平均每月相距超過300萬人次，反映港人外遊及北上消費成風，在一定程度上削弱了港人留港的消費力，變相拖慢了香港零售市場的復甦步伐。隨著港人北上消費並對內地零售和餐飲品牌逐漸熟悉，近期有不少內地零售商趁機來港擴張，特別是內地人氣餐飲連鎖店。另外，政府最近為促進夜經濟開展「香港夜繽紛」活動，雖然短期内有助刺激本地消費，然而活動對香港零售市場的提振作用必須有延續性才算成功。事實上，要保持香港作爲旅遊城市的吸引力，零售商和商場必需共同合作發揮創意，為旅客帶來更多元化的零售娛樂體驗及優化商戶組合，並且需要政府配合定期舉辦更多如大型演唱會及運動賽事等的國際盛事。」

住宅市場：息口高企及股票市場疲弱續拖累住宅成交和樓價表現，全年樓價預測下調至0到-5%區間

香港住宅市場再現疲態，息口持續高企且走勢未明，加上近期股票市場動蕩，在市場缺乏利好因素下，潛在買家普遍持觀望態度。第三季住宅物業成交宗數不足9,200宗，按季和按年分別挫25%和21%。由於市場購買力受壓，季內續見發展商以貼市開價的方式推盤以吸引買家，搶佔部分二手市場購買力。另外，一月至九月一、二手成交佔比未見明顯改變，反映第三季住宅交投量屬"一、二手齊跌"。

戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生指出：「住宅價格方面，根據政府最新數據(截至8月)，整體住宅物業價格自五月起由升轉跌，五至八月之間4個月樓價連跌4.2%，年初至今升幅收窄至1.3%，使年初受通關所帶動的升幅幾近被蒸發。若根據戴德梁行自家追蹤的私人住宅物業指數，截至九月尾，樓價年初至今累計已錄得約0.5%跌幅。另根據戴德梁行追蹤的受歡迎屋苑樓價數據，由於發展商貼市開價推售新盤，二手賣家被逼減價求售，致第三季樓價跌幅擴大。當中代表細價盤的沙田第一城呎價按季跌14.1%，代表中價市場的太古城則按季回落8.8%，而代表豪宅市場的貝沙灣按季亦跌4.8%。當中，太古城及貝沙灣的呎價已跌穿去年12月低位，跌勢在9月尤為明顯。」

戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「七月份時本港主要銀行隨美國加息，在高息環境下，買家入市情緒疲弱，拖慢一手新盤去貨速度，令部分發展商以貼市甚至低於同區二手價格的開價吸引買家，將令二手樓價繼續受壓。相反，受專才來港的住屋需求所帶動，租金表現較樓價爲堅穩，私人住宅租金指數(截至8月)自一月份開始連升7個月，年初至今升幅累計擴至5.6%。展望後市，市場普遍認爲息口仍未見頂，即使政府及後提出減辣措施，雖然可為樓市在下行周期帶來穩定性及回復部分潛在買家的入市信心，但相信樓價仍然會持續波幅一段時間。預期本港樓市在息口回落前仍存在下行壓力，2023年全年樓價或跌0-5%，而住宅成交量或會比去年減慢0-5%至43,000至45,000萬伙左右。」

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圖片說明：

（由左至右）戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管及林應威先生、戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生、戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢女士及戴德梁行香港估價及顧問服務部高級董事黎劍明先生。

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