【江恩小龍】利息一直升 樓市一直跌 愈來愈多收入要用作供樓 情況恐比03年更差

在2021年小龍在面書中問及一個問題: 「如果有一千萬，買樓還是做定期? 」當年（2021年）很多人回答如果有一千萬，當然投資在樓市比較好，而小龍之前在facebook亦問過類似的問題，故今天我再跟大家討論一下這個話題。小龍認為，目前樓市沒有投資價值，而且中線來說資產價格可能一直跌，利息卻一直升，但同時收入減少，故大部分人收入用作供樓，情況比2003年更差。

2021年筆者在臉書中問了一千萬的問題，當時答案眾人有異。有人回答「一千萬物業到處都有，一千萬現金已不是太多」，有人回答「1.9萬億+2.3萬億印銀紙。揸住現金會貶值，資產價格（物業、股票）會係咁升！」。當然筆者在寫文章的時間亦有看市場專家或樓市KOL分析，他們的答案也是如預期一樣，因為環球流動性問題所以股市及樓市將會受惠。

但是人沒有無緣無故的愛，小龍也不會無緣無故的問問題。當年為什麼我會問這個問題，因為我在思考未來五年的經濟及投資情況。在回答這一個一千萬問題，其實必須要分析得到未來五年的投資環境變化，及宏觀環境的變化。但很多人卻用過去的環境去分析將來。

筆者在本欄由2019年提出香港2021年將是香港開埠180年，經濟可能會有變化。在此回看，經濟或各方面都有一定變化。例如更多的電子化商貿(外賣APP)，在家工作模式的盛行，或者沒有旅遊業的環境等等。君不見中環甲級寫字樓的租金大跌，零售鋪位價格大跌。同樣是物業，同樣是量化寬鬆，為何工商物業價格會跌，住宅樓價卻不跌？

而且如果我目前有1000萬，我去投資房地產，那麼以太古城為例子，可以買到一個500平方呎左右的單位，租金約2萬。那麼一年假設不用管理費，不用維修等等，一年收租24萬，回報率約為2.4%。但是樓按息率現時已升至超過3.6%，如果我今天做九成的樓按，第一個月還款中的大部分將用作還息，其餘才是還本金，所以租金已經不能抵銷利息。

那麼如果我的定期存款利率目前約在4%至5%，我們把1000萬全部定期，，情將可以收到40萬至50萬元利息，支付租金後還有餘錢剩。

從整體的規劃，或者整個人口的移動來看，樓市的需求會愈來愈少，而供應會愈來愈多。除了移民潮外，北部都會區是打造容納250萬人居住的都會區，興建約90萬伙。當中以5條新鐵路項目作骨幹，連接洪水橋、流浮山及新田等多個新發展區，大大減低往來成本，帶動北部都會區經濟發展，一改過去產業和經濟增長過度集中的缺點。

政府預料北部都會區可在20年內完成，那麼問題來了，未來潛在的供應量將會大升。北部都會區如果以15年、13年或10年的完工期計算，即每年新增60,000伙、69,230伙及90,000伙。不論是公私營的建樓量，但在這供應量之下香港樓市會如何？但上述數字，還未計算明日大嶼計劃的樓市供應量。

如果美國再加息，未來按息可能真的升至4％。在1年前可能沒有人相信會這樣，但今天大家會答有可能。回帶筆者在2019年時寫下5個預期，包括：

1. 資產價格跌到某個水平止跌，市民的收入開始減少，但是物價仍然保持貴的水平；
2. 全球放水，媒體及市場的分析會給予壓力希望你以槓桿放大回報，迫投資者加最後一口槓桿；
3. 大部分人收入用作供樓或還債，很多人受壓力下高估了自己供款和還款能力；
4. 中線來說資產價格一直跌，但利息一直升，但同時收入減少，大部分人收入用作供樓；
5. 失業潮會慢慢出現，同時翌年經濟會出現假陽春。

上述5大預測，只有一個預測尚未兌現，就是第4點，即「中線來說資產價格一直跌，但利息一直升，但同時收入減少，大部分人收入用作供樓」，但我相信距離實現不遠矣。2003年利息一直跌，樓價一直跌，但這一次將是相反，如果真的發生，情況恐比03年更壞。

江恩小龍

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