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聯儲局若長期維持高利率 港樓要Repricing幾多?

聯儲局若長期維持高利率 港樓要Repricing幾多?

Business Bloggers
By 卓憲文 on 08 Oct 2022
資深傳媒人

9月26日,香港金管局發出指引,將現時物業貸款利率要求的300基點,降低到200基點,托市意味昭然若揭。金管局在新聞稿中稱,由於美聯儲3月以來已提高利率近300基點,因此額外2%壓測要求能保證「銀行按揭業務風險得到妥善管理」。

政府的動機很簡單:如果不維持樓市信心,令土地交投持續冷卻,疊加過去2年瘋狂撒幣式的財政支出,政府財政很快會陷入惡性赤字。今年頭5個月,政府賣地收入僅172億港元,和1200億的預算相距甚遠;如果當前趨勢持續,本財政年度財赤將接近1500億港元。在移民潮和人口結構老齡化導致稅基逐年減少的背景下,區區8000億財政儲備可以支撐幾年?

香港金管局發出指引,將現時物業貸款利率要求的300基點,降低到200基點。Photo from BusinessFocus

收入接近壓力測試要求的置業人士,大多是各行業收入水平尚可的年輕人,他們並未經歷過完整經濟週期,對金融知識的了解也不算充分;在政府淡化樓市風險的背景下,極可能倉促入市,淪為韭菜。讓我們看一下如今本地樓市的利率風險:

首先,當下美聯儲的政策簡單來說可概括為無上限加息。聯儲局主席鮑威爾已多次明言或暗示:在通脹持續高企的情況下,即使美國經濟陷入衰退或股債市持續下挫,都不會打斷加息進程,反而希望看到經濟減速(衰退)帶來的需求下降,來壓抑物價。聯儲局唯一關注的指標是失業率,但依然可以接受1%至2%失業率增幅。目前即使保守估計,到明年2月美國基準利率起碼將再升6至7碼,即150至175個基點。至於悲觀的預測,則沒人能夠給出,畢竟鮑威爾效法的沃爾克在80年代將利率一次性拉高到20%。

當下美聯儲的政策簡單來說可概括為無上限加息。Photo from BusinessFocus

除此之外,儘管香港銀行體系結餘相比高峰時下跌三分之二,但區區1200億結餘在美國持續加息的情況下,必定會繼續流出。雖然不至於影響聯繫匯率,但本港銀行在資金枯竭的情況下,也必須把過去一年欠下的2.5%利差補上。

到時候,本地房貸利率增長幅度便不是金管局口中200點為上限,P按可能以6%起步,上不封頂。這也意味以9成按揭入市的購房者,每月供款額將飆升60%;若借足900萬,每月供款額將從34000元飆升至57000元,甚至更高。事實上,當下美國30年房貸固定利率已達到6.7%,明年有可能接近8%或更高。

其次,市場上目前流傳一種極為危險的說法:「美國加息雖然很厲害,但始終要降下來」,鼓吹捱貴利只是暫時的。

2008年金融危機後,美聯儲多次嘗試結束低利率環境,將利率水平拉回到此前5%左右的正常區間,最近一次溫和嘗試始於2017年初,但在達到2.4%的利率水平後,卻因為2020年的新冠疫情被迫中止加息區間。換言之,對聯儲局來說,加息從來就不只是控制通脹的手段,加息本身也是目的。在早前的演說中,鮑威爾提及「新常態」一詞,便向市場發出極清晰信號:持續20年的低息環境將會終結,市場要重新適應「資金是有成本的」這條金科玉律。

過往的樓市預測中,人們只考慮加息的短期影響:即利息大幅提高的情況下,會有部分人難以負擔貸款,因此暫緩入市,拉低需求,從而降低房價。那麼,如果美國基準利率長期維持在高位呢?這意味在美國國債的高利率面前,所有年收益低於4至5%的資產都不再具有投資價值,需要大幅度重新估價。難道香港的磚頭在流動性和抗風險能力上,會比美國國債還要強?

過往的樓市預測中,人們只考慮加息的短期影響。Photo from BusinessFocus

過去20年,全球之所以能先後湧現大量泡沫資產,罪魁禍首便是聯儲局的低利政策。而目前市場中的中流砥柱,自入市起便從未經歷過高利環境,自然認為市場充滿低成本的資金才是正常現象,就像我們在1997年的前輩認為「香港是福地,樓價只會漲不會下跌」一樣。當聯儲局開始抽水,一個個資產蓄水池便會接連爆炸:BTC價格跌去三分之二,年初還火熱的NFT藝術品交易量暴跌97%,被高估的各國貨幣價格被打回原形,恆指和美指也接連破底。

如此一來,既沒有辦法創造衍生價值,租售比又位居全球最差的本港住宅,焉有不Repricing的道理?

卓文憲

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