【內房風暴】七大內房齊發盈警內地急減息救亡 5年期LPR大減0.15厘內房全線反彈

By thomas.chan on 22 Aug 2022

Digital Editor

疫情加上斷供潮打擊內地樓市、加上美元偏強令欠下美元債的房企利息大增，七間內房企業不約而同發出盈警。其中遠洋集團（3377）及龍光集團（3380）盈轉虧，料今年上半年蝕5至12億元（人民幣，下同）之間；另外5間房企則料上半年盈利大幅倒退38%至99%不等。不過發盈警七大內房股股價卻遠勝外間預期，今晨不單無暴跌，甚至先跌後升，其中雅居樂（3383）及旭輝控股（0884）今晨更一度狂反彈7.4%及11.3%，令人關注內房股是否已見底。有分析則認為，內房股挺住了「盈警潮」，或與中國今宣布調低5年期或以上貸款市場報價利率0.15厘，疑似降息挺中小企及房地產有關。

Photo from BusinessFocus

人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心今早公布，8月22日「貸款市場報價利率（LPR）」下高，其中1年期LPR為3.65%（預期為3.6%，上月為3.7%）；5年期以上LPR則為4.3%（預期為4.35%，上月為4.45%）。其中與長期商業貸款及房貸息率關連較大的5年期LPR其實在5月曾大幅下調15個基點，創LPR改革以來最大降幅，顯示監管當局希望以「減息重拳」應對地產及宏觀經濟下行壓力。

LPR減息對市場料起到心理提振作用，七間發盈警的內房企業今晨原本有3間股價下跌，但至早上約11時半正午前竟然7間都股價向升，升幅由0.8%至8.3%不等。其中又以旭輝控股股價最強，相信是因為早前傳出內地國有增信機構將為多間優質內地房企提供全額擔保，助房企發貸，而旭輝「榜上有名」有關。今晨旭輝控股曾高見2.45元，最大升幅11.5%，至正午前仍升逾8%。

Photo from BusinessFocus

不過旭輝控股早前曾發盈警，料今年上半年淨利潤僅為15至22億元人民幣，較去年同的53.63億元料大跌59%至72%。期內股東權益應佔核心溢利為15至20億元，亦較去年的33.46億元少40.2%至55.2%。旭輝解釋，預期盈跌下跌主要因為﹕
（1）受今年上半年中國內地房地產行業整體經營情況不佳，以及為應對新冠疫情而採取的封控措施影響；
（2）房屋交付下跌，令銷售物業已確認收入和溢利減少；
（3）基於謹慎性原則對物業項目計提的減值增加；
（4）人民幣兌美元貶值引致匯兌虧損。

值得留意的是，其餘六間發出盈警的內房，其通告的內容與格式都很相似，解釋盈警的原因都與上述旭輝提出的四大理由類近。故令人不禁猜測，七間內房股選擇在同一天開市開市前發出盈警，背後疑有默契或共識。

在發出盈警的七大房企之中，雅居樂（03383）屬較矚目。雅居樂預計，中期將錄得股東應佔溢利介乎約23億元至人民幣26億元人民幣，相對去年同期約53億元人民幣，倒退50%至56%，理由主要因房地產行業經營環境不利及新型冠狀病毒疫情的影響持續，削弱買家信心已致物業銷售放緩，交付規模下降，導致整體物業銷售面積和平均售價下降，毛利率較去年同期有所下跌；以權益法入帳之合營企業所佔份額錄得虧損；出售附屬公司所獲得的收益有所減少；外滙波動造成預期淨滙兌損失；及按謹慎原則對物業項目及應收賬款計提減值的增加。但雅居樂股價今晨仍逆市造好，開市後一度大升11.3%，正午收市前升幅仍逾7%。

七大盈警內房業績最慘烈的，則是「盈轉虧」的遠洋集團（3377）及龍光集團（3380），兩者分別預期今年上半年虧蝕10億至12億元、以及虧蝕5至8億元。其餘三間盈警內房，分別是：時代中國（01233），預告今年上半年淨利潤介乎約1000萬至3000萬元人民幣，按年跌約98至99%；禹州集團（1628）預告今年上半年股東應佔溢利約為5500萬至6500萬元人民幣，按年跌92.4%至93.6%；新城發展（1030），預告上半年股東應佔溢利17億至18億元人民幣，按年跌38.3%至41.7%不等。

Photo from BusinessFocus

華盛証券分析師聶振邦指出，上週已見建業地產（0832）、正榮地產（6158）和碧桂園（2007）相繼發盈警，其中碧桂園既是藍籌股，又是市值超過600億港元的大型企業，所以現述更新的7隻內房股發盈警，市值最大的旭輝控股集團 (0884) 僅約220億港元，遠少於碧桂園，故認為除非有比碧桂園更大市值的內房股發盈警，否則不會再觸發內房股抛售潮。

但聶振邦對內房股有戒心，因為現時內房股的憂慮主要來自債務違約及爛尾樓風險，若未見中央進一步出手，則此兩陰霾難見消散，今年內房股仍有捱沽風險。預期普遍內房股於現水平再升10%至15%後，又見回軟，所以短線操作的投資者必須注意風險，不宜對潛在升幅抱太大期望。

若散戶希望趁低買內房股，聶認為只宜買入紅籌國企的類型，其中中海外（0688）和潤地（1109）均為藍籌股，防守性較高，股息率也逾5厘，為不俗的中長線投資選擇。另可留意越秀地產（0123），股息率超過6.7厘，市值也逾300億港元，中長線投資也值得看好。

Photo from BusinessFocus

凱基證券亞洲投資策略部主管溫傑亦指，現時市場對內房股最重視的是流動性及違約問題，而盈利下跌早已是市場共識，短期投資者較留意政策變化，因此盈警後股價未有大跌。他指中央已非常關注內房問題，並已出台多項政策，最新包括下調五年期LPR，整體內房最差的情況應差不多過去。但以股價而言，投資者信心不大，估計亦會於低位爭持，而不同內房的基本因素有別，料未來股價表現將呈顯著分歧。溫傑認為，若投資者希望買內房股，建議專注央企背景的內房股例如中海外（0688），當股價跌破20元以下可分段買入。