【張明珠專欄】日圓低水跌穿6.2算 興起投資「特區民宿」「業主需向鄰居交待詳情」

日圓持續低水跌穿6.2算，日圓匯率跌至1美元兑128.21日圓，超過20年來低位。雖然現時日本屬於半開關狀態，仍有港人投資者趁日圓低水，在日本密密「掃貨」買入日本物業投資，其中之一便是等開關後經營民宿。上月與大家分享了在日本經營Airbnb的其中一種方法，以及要準備的文件。今次再與大家介紹另外兩種方法，包括「特區民宿」以及近年才出現的「民宿」。

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「特區民宿」是指於日本特定區域經營的民宿，這些地區都由政府認定是否歸納為特區，成立的目的主要是應付增加的外國旅客以及促進區域發展。例如關東的東京都、神奈川縣等，關西則包括大阪府、京都府等等。這類特區的申請過程會比「簡易住宿所」容易，所需要的文書工作亦比較少。不過，於住宅區專用地區經營這些特區民宿，會視乎地區不同而有機會有一些限制，投資者如果想投資這類住宅，就必須要問清楚有沒有任何經營限制。

業主須向鄰居交待投訴途徑

另外，根據特區民泊法，經營這類「特區民宿」的物業，沒有營業日數的上限，但住宿天數必須於3天以上。業主亦必須向鄰居進行適當的說明，以及提供投訴及處理民宿問題的電話或聯絡方式。

至於近年新興的「民宿」，是於2018年6月由民宿新法所規範。大致上與「特區民宿」相似，但主要的分別在於經營的日數。在新法例之下，這類民宿不受旅館業法約束，不過經營日數則每年最多為180天，比起「特區民宿」以及「簡易住宿所」沒有上限地經營，每年少了一半的營業時間。

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「民宿」申請程序較簡易方便

不過這類「民宿」的好處是，申請的條件比「簡易住宿所」以及「特區民宿」更簡單，只須在出租私人住宅物業時，向都道府縣的政府提出申請便可，再於物業的當眼位置貼上民宿標誌。與「特區民宿」一樣，業主須要向附近鄰居提供聯絡方式，方便鄰居提出意見或是投訴。

另外，與前兩類民宿另一個大不同的是，如果業主不是居住於該單位內，而單位的房間數量超過5間，業主則必須委托專門的住宅宿泊管理業者代理民宿的管理業務。

最後，在經營民宿前，業主必須仔細跟進所有申請程序是否已經完成，因為一旦違反法律，處罰是很嚴厲的。例如違反旅館業法的話，最高可判監禁半年，以及罰款100萬日元。

Text by 張明珠 Sakura Japan & Global創辦人
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