download BusinessFocus app
【Wendy全球樓行】情侶夾份買樓 銀行須計算分手風險「英式量出為入按揭壓測」

【Wendy全球樓行】情侶夾份買樓 銀行須計算分手風險「英式量出為入按揭壓測」

Finance Investment Bloggers Property
By Wendy全球樓行 on 29 Dec 2021
專欄作家

上回提及申請英國按揭入門,包括申請年期以及不同費用後,今次主力講英國按揭的「量出為入」的壓力測試。

在香港,申請者需要通過銀行壓力測試的「供款及入息比率」,即銀行模擬按揭利率上調的環境,在「加3厘」的加壓的情況下,測試申請人是否有充裕的供款能力。假設購買800萬元或下物業,一般的供款比率上限為60%,當然首置加上有固定受薪人士亦會比較寬鬆。

情侶夾份買英國樓,二人同為業主,由於沒有婚姻關係,大部份銀行需要二人各自提供財政收入。Photo from BusinessFocus

英國壓測量出為入

然而相比香港,以收入計算供樓的支出,在英國則是「量出為入」的計算方式,即是計算所有支出後,剩餘多少資金還可以供樓,同時買樓出租的Buy To Let銀行亦會以物業預計租金收入作為批出按揭的條件。

香港以收入計算供樓的支出,在英國則是「量出為入」的計算方式,即是計算所有支出後,剩餘多少資金還可以供樓。Photo from BusinessFocus

假設以香港收入向英國銀行申請按揭貸款10萬英鎊(約107萬港元),以25年供款,5.5厘為例計算,每月供款為614英鎊 (約6,570港元)。

銀行先會扣除每月的應繳債項例如供樓﹑信用卡分期﹑私人貸款等支出後,再會扣除個人生活開支約20%至30%,再扣減大概10%為港元兌換英鎊的匯率波動風險,剩餘收入款項不能少於614英鎊,才能通過供款測試。另外,投資的物業亦需要通過銀行125%的租金壓力測試,以5.5厘為例計算(每間銀行用的利率不同),若需要通過租金壓力測試,每月租金需達573英鎊(約6,111港元)。

申請按揭年薪不能低於2萬5千英鎊

現時英國的銀行是有最低入場薪金門檻,年薪不能少於2.5萬英鎊(約27萬港元),除此之外銀行是會追蹤每筆款項進出,需要申請解釋資金去向,目的是要釐清反洗黑錢的疑慮。

當然曾有香港的申請者會隱瞞香港借貸還款紀錄,例如有私人貸款﹑樓宇貸款,結果銀行發現申請者不誠實並要求合理解釋,甚至叫停按揭之餘,日後或影響個人信貸評級。

以下是部份夾份買英國樓,申請按揭的特殊例子,供大家參考︰

例子1︰男﹑女朋友夾份買英國樓,二人同為業主,由於沒有婚姻關係,大部份銀行需要二人各自提供財政收入,每人年收入不能少於2.5萬英鎊,才可申請按揭。原因是假設將來二人有機會「拆伙」,銀行擔心在物業供款上會爭拗,需要各自都有能力負擔供款。若二人為夫妻關係,即屬同一家庭,即使太太是家庭主婦,沒有收入,丈夫有2.5萬英鎊年薪,亦可申請按揭。

例子2︰家族集體投資多層英國樓,其中一層物業是姊夫及弟婦聯名(純粹落名投資,有免稅額),由於弟婦是自由工作者,收入難以證實,姊夫月入超過10萬港元,以為高收入可以通過按揭批核,但因銀行認為雙方不是配偶關係,不屬同一個家庭,最終不獲批按揭。一般而言,父母﹑兄弟姊妹及配偶關係可當為同一個家庭計算。

免責聲明:本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦,讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定,如因相關言論招致損失,概與本公司無涉。投資涉及風險,證券價格可升可跌。

🏆 立即報名「中小企卓越成就獎2024」

【了解更多最快最新的財經、商業及創科資訊】

👉🏻 追蹤 WhatsApp 頻道 BusinessFocus

👉🏻 下載 BusinessFocus APP

👉🏻 立即Follow Instagram businessfocus.io

最新 金融投資熱話專頁 MarketFocus