【地產寒冬】內地二手樓成交急跌逾半 內房股反彈僅曇花一現? 千億債券本月到期 內房爆煲危機未解

中國恒大（3333）二萬億債務所引發的內房危機，近兩天表面上似有所紓緩。藍籌內房股華潤置地（1109）、中海外（0688）及碧桂園（2007）今日股價即上升2.5%、2.8%及4.1%。融創中國（1918）股價反彈近5%，連中國恒大股價亦回升3.2%。不過據《彭博》報道，本月即12月底前，內房企業有120億美元（約936億港元）的信託債品如債券到期支付利息或本息，若未能如期還款，內房股有再爆煲的風險，故投資者必須小心負債累累的企業。

像今日內房股新城發展（1030）即「斯人獨憔悴」，股價大跌7.1%至5.23元。理由是新城發展擬按21供1比例，供股集資最多逾15億元，供股價5.3元，較停牌前有逾5.8%折讓，故它日復牌後股票遭投資者大量沽售。證券界憂慮，隨著今年底到明年初，將有一系列巨額內房高息美元債陸續到期，或加劇內地發展商還債壓力，意味整體違約風險會更高。

《彭博》則指，今年以來內房信託產品違約規模已超過100億美元，中國恒大（3333）等發展商的其他理財產品，則最少錄得109億美元潛在損失。報道又指，雖然內地銀行近期已放寬內房貸款，但信託等影子銀行渠道仍被嚴格控制，包括被要求削減內房風險敝口，以及限制新理財產品的發行，內房股要集資還債仍面對困難。

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與此同時，內地《每日經濟新聞》則發表長文，詳述內地地產經紀人在「地產嚴冬」之下的生活，被訪的不同地產中介人同稱，現時內地二手樓市之淡及成交量之少，屬10年來罕見的艱難時刻。上海有地產中介公司職員稱十多名同事在11月的頭25天內，竟然開不一張單，「我工作了17年也從來沒遇到過！」深圳情況亦類似，由於沒生意，有中介經紀甚至「偷懶」不去開舖。

內地二手市場陷死寂，主因是內地政府多項「限價令」、「指導價」、「打擊學區房」措施，令樓價受壓，加上有一手樓平賣，普通小業主卻又拒絕大幅減價賣樓，這些均令到二手樓市成交量大跌。此外政府收緊銀行信貸，二手樓樓貸申請動輒要三個月甚至半年，亦令房地產市場陷絕境。

報道又指，今年以來為貫徹「房住不炒」的中央路線，中國全國房地產市場都在經歷一場大調整。據國家統計局數據，第3季度全國新房商品房市場總交易額（GTV）同比下降14.1%；貝殼研究院數據則顯示，第3季度全國二手房市場總交易額同比更是下降41.6%，其中兩個重災區是上海與深圳。若與年初相比，上海二手房成交量跌幅已超過70%；深圳10月二手商品住宅成交面積同比亦下降66.42%。

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樓市成交量大減，令貝殼2021年第3季度總成交額較去年同期下降超兩成，凈利潤近兩年來首次出現虧損。截至第三季度，貝殼代理人數為51.55萬人，較今年第2季度減少了約3.31萬人；「房多多」前3季度累計實現營業收入8.62億元，同比下降52.9%，凈虧損亦擴大至5.99億元。地產代理公司業績不濟，令人擔憂地產嚴冬會否導致業界大裁員。

事實上，中原地產內部亦曾發文稱：「受市場持續低迷，為了保留核心資源度過寒冬，集團決定調整內地業務規模與架構，所有分公司都要應自身經營情況作出適度收縮，目標在第四季度達到收支平衡。」

有內地中介坦言，近半年來業界在地產寒冬下已不斷經歷「收編、凍編、關店、合併、裁員、離職」的循環，部分在去年火熱時期的「地產街」，如今竟只「執剩」兩三間地產代理店，情況令人嘆息，不少從業員已轉行，暫未知「春天」何時會來到。

Text by BusinessFocus Editorial

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