無極資本致奧園健康生活集團有限公司董事會成員及股東的信

By PR Newswire on 09 Nov 2021

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香港2021年11月9日 /美通社/ -- 無極資本發表致奧園健康生活集團有限公司（港交所股票代號：3662）董事會成員及股東的信，全文如下：

無極資本致奧園健康生活集團有限公司（港交所股票代號：3662）董事會成員和股東同仁

親愛的董事會成員和各位股東：

引言

無極資本現持有6%以上奧園健康生活集團有限公司（「奧園健康」或「貴公司」）的已發行普通股股本。經過對奧園健康進行的深入調查和分析，我們堅信奧園健康的業務蘊含巨大價值，而其現市值反映其基礎業務被大幅度低估。

此函旨在分享我們對奧園健康業務表現不佳和估值過低的觀點，並為股東展示其真正價值。我們留意到該公司於2021年11月4日的公告，内容關於其與數名獨立第三方進行初步討論，商討出售某些提供物業管理和其他相關服務的子公司的權益之可能性。我們支持董事會為恢復業務真實價值而採取的行動，相信展開透明的競爭招標是公司發展的最佳方向，有望藉此充分展現業務的內在價值。

鑑於此事攸關重要，關乎我們與所有股東實現奧園健康巨大價值的目標，我們公開分享此函，以便其他股東，以及任何對奧園健康的未來發展感興趣，或有潛在興趣的各方參與對話，充分發揮其潛在價值。

奧園健康股票表現不佳和估值過低

過去12個月，奧園健康股價下跌42.3%，遠遜於物業管理同業3.9%的平均正回報^[1]。

在可比交易倍數的基礎上，奧園健康與同業之間也存在巨大差距。例如，截至 2021年11月5日，奧園健康20-21財政年度的市盈率為5.2倍，而其同業20-21財政年度的平均市盈率則為27.3倍^[1]。

我們認爲奧園健康長期表現不佳和估值過低，是因爲與同業相比，奧園健康的業務規模、廣度和深度不足。由於母公司業務規模的差異，奧園健康與同業相比，其管理的總樓面面積和在母公司新建物業中可加建的總樓面面積較少。另外，鑑於中國房地產行業的流動性狀況和監管環境，投資者在評估物業管理公司的業務基礎時，對發展商母公司的財務實力和增長前景進行了大量審查，而且存有憂慮。我們相信這些對中國奧園集團流動性和業務延續性的擔憂，對奧園健康的股價和增長前景帶來相當大的壓力，因為中國奧園集團業務的任何放緩，都會直接導致奧園健康增長前景放緩，甚至收入減少，同時也因併購目標在評估潛在收購者時會考慮發展商母公司的實力，令公司的無機增長較爲遜色。

此外，奧園健康與同業相比，增值服務也較少，導致與現有租戶的交叉銷售和追加銷售機會較少。隨著同業不斷擴大增值服務的規模和廣度，奧園健康按照目前的業務狀況，要超越同業並贏得第三方總樓面面積的難度只會越來越大。

展示奧園健康真正價值：展開透明的競爭招標

為真正展現奧園健康總樓面面積和租戶的價值，我們建議董事會為公司展開透明的競爭招標，目的是將公司出售給願意支付比公司當前股價有適當溢價的潛在收購者，從而恰當地反映業務的真實價值。

作參考用途：根據公眾新聞和券商研究報告，近期物業管理行業的併購估值超過市盈率的10倍，比奧園健康目前的交易倍數存在明顯的溢價^[2]。

總結

我們敦促董事會和各股東認真考慮我們的提議。我們希望並相信建議能為奧園健康的業務創造合理的價值，讓所有股東能透過投資奧園健康獲取應有回報。我們感謝董事會對我們的對話採取開放態度，期待我們同心協力，為公司股東展示奧園健康的真正價值。

無極資本謹啓

關於無極資本

無極資本管理有限公司（"無極資本"）是一家國際和多元化的投資管理公司，其主要業務包括私募股權投資以及對沖基金。

無極資本運用全球市場的各種機遇，結合地區最優秀的投資人才，以及實施切合亞洲投資環境的嚴格風險管理，持續創造收益。

我們的投資團隊在全球市場的各種資產類別中部署多元策略投資方法，為我們的投資者尋求風險調整後收益。我們相信精心挑選的獨立策略，讓我們不論面對任何市場條件時，都能產生高質量且穩定的回報。

無極資本業務遍及全球，足跡涵蓋多個國家：香港，紐約，東京，倫敦，台北，均設有辦事處。

無極資本現持有各地牌照包括：香港證監會的資產管理9號牌照、日本金融廳的高速交易牌照（HST）、美國證券交易委員會許可（專業機構投資者資格）、美國金融業監管局的豁免報告業務顧問資格（ ERA）、以及美國全國期貨協會的商品交易顧問（CTA）和商品合資基金經理（CPO）。

(1) 資料來源：彭博社截至2021年11月5日。同業包括碧桂園服務控股有限公司、華潤萬象生活有限公司、融創服務控股有限公司、世茂服務控股有限公司、綠城服務集團有限公司、旭輝永升服務集團有限公司、保利物業發展股份有限公司及中海物業集團有限公司。

(2) 資料來源：華爾街股票研究報告。根據近期華爾街股票研究報告，在過去3個月，物業管理行業出現多宗併購交易，包括：(1) 碧桂園服務以14.0倍市盈率收購富力物業（富良環球）100% 的股份；(2) 碧桂園服務以10.7倍市盈率收購鄰里樂（彩生活）100% 的股份；(3) 旭輝永升以13.4倍市盈率收購上海美凱龍物管80%的股份；(4) 融創服務以14.1倍市盈率收購第一服務（當代置業）32.2% 的股份。