商用物業危機對香港衝擊料有限

美國數十年來最進取的加息周期或已結束，不過對經濟的衝擊或許還未完全浮現。監管機構其中一個最關注的焦點是美國商用物業價格下跌，會否觸發更多銀行出現困難。香港的商用物業市道也日漸成為市場關注的話題，但我們認為，相關挑戰暫時對香港的衝擊仍處於可控範圍。

一家以紐約為基地的社區銀行，1月底公布業績，對商用物業貸款撥備和減值都超過市場預期，同時宣布削減股息，有評級機構隨即將其信貸評級下調至非投資級別，市場擔憂會再引發去年的銀行業危機，觸發股價急挫，也拖累不少同類型地區及中小型銀行的股價。

美國的商用物業價格去年第一季開始下跌，監管機構在年中已開始發出警號。聯儲局主席鮑威爾當時便已指出，聯儲局特別關注部分小型銀行，對商用物業貸款的比重較高。聯儲局、聯邦存款保險公司及貨幣監理處去年指出，會重點關注商用物業貸款組合達到資本金三倍以上的銀行，這類貸款組合三年增幅超過50%的銀行也會特別加以審視。有報道指，前述的社區銀行正是因為監管機構的壓力，而決定削減派息和增加商用物業貸款撥備。

商用物業貸款出現估值下調壓力，主要是因為自新冠疫情以來，在家工作成為常態，商廈空置率急升。由於美國也有類似香港的「還息不還本」或延長還款期等措施，協助貸款人度過疫情難關，加上利率前景不明朗，導致過去一段時間的商業地產成交大幅減少，物業潛在價值的下跌並沒有反映在成交價之上。

隨著疫情過去，這些臨時紓困措施陸續結束，但空置情況仍然嚴重，而聯儲局自2022年底起快速加息，貸款人要恢復還款或再融資時便可能遇上困難，或被迫減價求售；銀行也可能要為這些貸款減值，或對資本構成壓力。美國抵押貸款銀行家協會估計，今年將有近9,300億美元的美國商業和多戶住宅物業貸款到期，佔此類貸款總額接近兩成，當中或有大量物業貸款需要再融資或減價出售。

美國財長耶倫表示，商用物業的虧損令人擔憂，雖然部分金融機構可能因此承受不少壓力，但整體而言仍然可控。鮑威爾亦指出，承擔商用物業風險較集中的部分小型及地區銀行，面對較大挑戰，大型銀行的情況也是可控。由於財金部門已密切監察事態發展，一些分析認為，事件再引發如去年的銀行倒閉潮機會較低；可是，若受影響的美國中小型銀行需要為此增加撥備和減值，或會導致可以提供予中小企的信貸縮減，因而對實體經濟產生輕微的負面影響。

香港的辦公室物業除了受到高空置率和高息的雙重打擊，未來新增供應也可能使核心商廈的估值進一步受影響。不過，信貸評級機構惠譽估計香港銀行業的商業物業貸款價值比率（loan-to-value ratio）或低於50%，相對保守的貸款策略有助銀行業吸收任何潛在損失，因而對銀行資產質素和盈利能力影響有限，相關撥備預料會低於過往兩年對內地房地產貸款所作的撥備。

由於整體銀行業的資本水平處於高位，我們暫時不認為本地商用物業市場下行會明顯導致銀行體系的信貸風險上升，不過對開發及持有這類物業作投資的地產商而言，今年的經營環境或仍然充滿挑戰。

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