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【張明珠專欄】日本溫泉旅館成搶手貨 惟維修成本高難做按揭 投資要小心

【張明珠專欄】日本溫泉旅館成搶手貨 惟維修成本高難做按揭 投資要小心

Bloggers Property
By 張明珠 on 05 Jan 2024
Sakura Japan & Global創辦人

日本一向是香港人的旅遊勝地,近年不少港人熱衷投資非住宅類型物業,尤其是開關後確實更多投資者查詢酒店及溫泉旅館,單計溫泉旅館放盤的查詢,本行更是按季增加40%。

浸溫泉是不少旅客前往日本會預訂的行程,日本Recruit Co發表「2024人氣溫泉區排行榜」,受訪者多達6,107人,目前已是第18屆舉辦,涵蓋日本達327個溫泉旅館及酒店。

全國人氣溫泉熱點排名(去過的溫泉中,還想再去的溫泉),去年排名第二的「草津溫泉」重新奪回第一名,有2,918票,神奈川縣的「箱根溫泉」以2,877票位居第二。愛媛郡的道後溫泉以2,187票排名第三。另外,全國令人垂涎的溫泉熱點排名(未曾去過,但想去一次的溫泉)及最推薦溫泉排名第一位,為秋田縣的乳頭温泉郷。

在眾多溫泉熱點中,神奈川縣的「箱根溫泉」比較多海外投資者進場,然而投資溫泉酒店或旅館亦有不少注意的地方。一般而言,約十多間房的小型家庭式溫泉旅館,入場門檻售價約數百萬至數千萬港元不等,投資者宜考慮物業的質素及屋齡不宜太殘舊,因為溫泉旅館不同於住宅類型,維護及修繕成本較高。加上溫泉旅館地點較為偏遠,甚至位於山邊,其周圍配套,尤其是交通十分重要。

日本溫泉旅館成為投資者的搶手貨。Photo from BusinessFocus

另外營運方向,如果是比較舊式的小型家庭式溫泉旅館,未必符合現時國際旅客對溫泉旅館的要求,例如房間不設有獨立風呂,只有分開男女的公眾大浴場,甚至只有一間獨立的浴場,並且只接受限時預約,如溫泉旅館預約滿額,或令無法預約的旅客感到不滿。

如果是舊式旅館「平賣」,無法迎合市場趨勢及旅客需求,投資者或要投入更多的資金維修及重新設計房間,例如在房間增設獨立風呂。

另外,在營運方面,聘請人手亦是一個難題,溫泉區例如伊豆﹑箱根,小型旅館只是家庭式營運,如果想找大型的連鎖管理營運公司,這些小型旅館未必被管理營運公司看中及接手,因為規模太細只有十多間房間,盈利很低近乎「無肉食」,故未必願意接手。投資者或者要加大投資成本,以符合管理營運公司的要求。

至於按揭貸款方面,一般而言,溫泉旅館是無法申請按揭貸款,至於在東京﹑大阪區域則較為容易,但是福岡﹑京都更為嚴謹。如果是大型溫泉酒店,逾30間房間,交通位置便利,樓齡及物業不要太殘舊,便有管理營運公司打理,方便投資者入場,同時營運數據理想,或可以申請按揭貸款。目前溫泉旅館的租金投資淨回報約6%至12%。

張明珠

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