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【磚港樓市】好租客租約期滿前忽然變臉 連續欠租非法抵銷按金 業主應怎辦?

【磚港樓市】好租客租約期滿前忽然變臉 連續欠租非法抵銷按金 業主應怎辦?

Bloggers Property
By 中原測量師行 on 08 Dec 2023

最近有客戶查詢,他持有的出租物業,多年來租客均能準時交租。不過租客因個人需要決定租期完結後不再續約,但到了租約期滿前兩個月,租客開始不交租,業主大惑不解,為何租客一直紀錄良好,卻在租約完結前突然改變。

其實相同的問題亦偶有發生,從租客角度來看,一般租約業主都會先收取租客相等於兩個月租金之按金,這筆按金在租約完結後,如果租客沒有任何欠款,業主在收回物業後需按租約規定的時限退回按金。租客擔心交還物業後,會被業主無理扣減按金,因此才會出此下策強行以按金抵消租金。

若租客租約期限快滿時擅自欠租抵銷按金,其實已違反租約。Photo from BusinessFocus

問題在於報章或網絡上時有報道,有些業主會在租客退租後,與租客就交還物業的狀況出現紛爭,曾有報道指有租客弄污小部分牆身,業主要求租客將全屋牆身重新油上油漆,否則會在按金裡扣除款項。筆者亦遇過一宗糾紛,租客搬入不久向業主報告一些維修問題,包括門鎖壞了、窗柄斷裂以及冷氣機壞了,不過業主表示交樓予租客時各項設備正常運作,認為上述損壞是由租客不當使用所致,結果雙方亦不歡而散。

租客強行以按金抵消租金這個行為,雖然租客明顯違反了租約條款,不過業主亦處於被動狀態。因為當有欠租的情況出現時,業主並不能夠即時終止租約並收回物業,比較簡單的方法可以向土地審裁處申請收樓,不過法律程序亦需時約三個月,所以即使業主執行法律程序,租客抵消按金的速度往往比法律程序快,上述行為經常成為一個漏洞。

雖然有漏洞出現,但業主不應放任租客欠租不理,因為有些情況租客以按金抵消租金後,仍然不肯把物業交還業主。如果業主在租客開始欠租的時候未有及時處理,這時才申請收樓則需要再花三個月時間,最終的租金損失將會更大。另外租約上的按金原意用於保障業主物業被破壞的損失,按金如果被租金抵消盡,業主收回物業發現任何人為損壞,就沒有太多方法去保障還原單位的損失。所以當租客欠租出現,理應及時跟進,如果租客固意拖欠亦應及時展開法律程序。

至於租客擔心被剋扣按金的問題,最理想的做法,租客與業主最好在簽署租約前溝通好日後交還單位的標準。最多出現糾紛的地方在於牆身油漆上,租客在使用一段時間後,牆身長時間放置傢俬的地方,或會出現痕跡,這個情況可以算是自然損耗,但有部份業主或會要求租客還原油漆,如果在簽租約前能溝通清楚維修責任,就不會出現雙方意見分歧。即使租客真的被不合理的扣減按金,租客亦有權透過小額錢債審裁處,向業主追討不合理的扣款,法庭會根據雙方提出的理據作出判決。

問題歸根究底就是業主與租客雙方欠缺互信,業主擔心物業交還後被租客破壞,而租客則擔心業主會剋扣按金,要破除雙方的不信,可以考慮委托第三方作協調,給予專業及獨立的意見,避免矛盾產生。

中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生
http://www.centalinesurveyors.com.hk/tenancy-management

Text by BusinessFocus Editorial

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