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【李明輝專欄】化妝樓難逃測量師法眼 46%英國樓「被貶值」

【李明輝專欄】化妝樓難逃測量師法眼 46%英國樓「被貶值」

Bloggers Property
By 李明輝 on 15 Apr 2023
Sakura Global 櫻之環球置業市場分析及研究部主管

最近聽到朋友說購買的英國樓「被貶值」,甚至估價不足,銀行無法批出按揭,令其十分頭痛。

其實物業估價下調,大部份因為銀行的測量師對物業進行評估,估值低於買賣雙方商定的價格,後果往往是銀行減少提供貸款來支付賣方的定價,甚至拒絕貸款。在英國,物業被銀行評定「貶值」並不罕見,因此必須了解物業貶值的原因及應對方法。

常見的物業「貶值」原因是賣方的賣價過高,有部份業主企圖透過裝修為他們的物業增值,然而情況往往過於樂觀,物業叫價太高,銀行對價格過高的物業,估值時持謹慎態度。雖然物業裝修,例如提升EPRC能源評級確實能為物業增值,但是叫價太進取,甚至只是「化妝」物業仍難逃測量師的法眼。主要原因是銀行不會做蝕本生意,害怕借款太多收不回來。

物業叫價太高,銀行對價格過高的物業,估值時持謹慎態度。Photo from BusinessFocus

尤其是在賣家出售房屋時,有朋友放售其英國物業,事前亦花了一筆費用裝修,物業叫價50萬英鎊,並且已經找到下手買家出了offer,但是下手買家希望確保該物業的售價合理,以及物業質素沒有太大的瑕疵,於是向銀行申請按揭貸款,當銀行的測量師入屋進行實地評估後,估價只有45萬英鎊,與業主原定叫價相差10%,銀行亦無法提供到價的貸款,買家需要先掏腰包,抬錢5萬英鎊,再加上買樓的各種雜費及印花稅,買家「計唔掂數」下,使買賣雙方無法順利進行交易。

按揭貸款比較網站Bankrate UK在2021年的研究發現,有46%的英國物業被銀行低估。根據調查結果顯示,樓價位於40萬英鎊至50萬英鎊之間的房屋成為貶值幅度最大的受害者。

另一種常見「物業貶值」情況,則是業主的固定利息的貸款方案已經到期,需要為物業轉按時,出現樓價估值下跌。由於過去兩﹑三年樓市因「印花稅假期」﹑首次置業等政府政策推高英國樓價,目前因應通脹居高不下﹑英倫銀行不斷加息下,英國樓市下滑。

英國樓每隔2至5年,當固定年期到期時,需要為物業轉按,轉按前必須進行估值。但銀行確定其房屋價值低於業主預期,新的貸方案則可能拒絕業主的轉按申請。在某些情況下,銀行批出的按揭利率或會增加,或可能使業主供樓還款額上升,造成負擔及生活壓力上升。

物業被低估,其中一個方法是「貨比三家」,賣家除了直接降低售價外,另一方法時尋找不同銀行,不論是大型的high street bank,還是中小銀行,不同銀行的不同測量師對物業進行估價的方式均有不同,或有一家是最貼近賣家的估價,但是要留意,部份銀行或有收取相關的服務費。

李明輝
Sakura Global 櫻之環球置業

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