【江恩小龍】聯儲局將用衰退打敗通脹樓市將成犧牲品

By 小龍 on 12 Mar 2023

全球央行為抑制通膨採取貨幣緊縮的效果開始顯現，美國M2貨幣供應量於2022年12月年增率減少1.4％，這是自1960年有紀錄以來，首次出現年增率減少跡象。但今天我們仍然是負利率，除非鮑威爾製造一場衰退，失業率開始上升，否則聯儲局不會停止加息。

實質利率（英語：real interest rate）是考慮通脹後投資者，存款人士或貸方獲得（或預期獲得）的利率。參考費沙方程式，指出實質利率大概是名義利率和通脹率之差。假如投資者能夠在來年鎖定5％的利率，並預期通脹率為2％，他們獲得的實際利息為3％。若經濟有衰退風險，或遇危機來襲，央行常降息因應；在經濟恢復成長，若擴充太快，造成物價突然大漲，實質利率即有負值的可能。

1970年代美國曾經有兩次負利率，實際利率下探負5％。這表示通脹在衝高的時候，基準利率的反應落後了，還沒有跟上來。這是因為聯儲局太早暫停升息或降息，結果通脹有後座力仍然繼續向上衝，於是利率就被通脹率大大超過，造成了實質利率是負的。之後聯儲局後來只好加快升息令實質利率不但變成正的。

如果讀者明白，那麼不妨想像2022年初美國通脹在6％的時間仍未加息，當時的實際利率是負5至7％。而目前聯邦基金利率（Federal funds rate）4.75％，而通脹仍然6％以上，實際利率仍然是負數，那麼為甚麼會減息呢？

鮑威爾在週二的國會聽證會中指出，最近的經濟資料強於預期。當中提及近幾個月，通脹一直在放緩，但通脹率回落至2％的過程還有很長的路要走，而且道路可能是坎坷的。他表示：「正如我所提到的，最近的經濟資料強於預期，這表明，最終的利率水準可能會高於之前的預期。如果整體資料暗示有必要加快貨幣緊縮，我們將準備加快加息步伐，恢復價格穩定可能需要我們一段時間內保持限制性的貨幣政策立場。」緊接上面這段話，鮑威爾表示連用工具讓通脹率回到聯儲目標2％，並讓長期通脹預期始終很好地錨定。他說：「歷史紀錄對過早放鬆政策發出了嚴重的警告。我們將堅持到底，直到大功告成。」

這表明最終的利率水準可能會高於之前的預期。債市加倍下注美國經濟衰退，2年期和10年期美債收益率之間的倒掛幅度，自1981年以來首次超過了100基點。而3月加息50基點的概率已達到70％，5月加息50基點的概率50％。

上年聯儲局自6月起啟動縮表，到9月起，每月將以縮減950億美元為上限，自9月15日以來，至10月19日的5星期，累計縮減887.61億美元，單計10月至今已縮減510.58億美元。聯儲局資產負債表自4月中高見9.015萬億美元後回落，那麼我再問一個問題，以前聯儲局買債大家簡單叫印銀紙，那麼現在縮表應該叫什麼？那麼縮表收回的錢，在哪裡不見了？

當錢少了，目前仍然負利率的時間，那麼為甚麼會減息呢? 為甚麼會是加槓桿的時間？同時，如果利用18年香港樓市周期，可以分析到樓市變化，發現樓市周期在1985年開始，循著18年的樓市周期變化。香港樓市無疑是2003年開始見底上升，那2021年很可能是這樓市18年的週期完成。如果再向前計算，而2003年同時利用前文提及的6年週期，即是1985年剛簽署中英聯合聲名後樓市上升。

•1967年暴動令樓市下跌，大量香港人移民，平息後樓價開始升浪，反覆直至1981年。
•1984年後中英政府簽署聯合聲明，香港前景變得清晰，吸引外資來港。此外，當時正值減息周期，最優惠利率由84年中的17厘，大降至87年的5厘，加上香港政府限制每年最多供應50公頃土地，刺激樓市造好。
•2003年是令香港樓市跌至谷底的致命一擊。沙士嚴重打擊香港經濟，樓市亦不能倖免，由97年第四季至03年第二季，樓價暴跌66％，及後推出自由行及2008年的量寬後，樓市一路上升。