【樓市開Mike】樓市有望農曆年後反彈 勿賣自住樓 小心落錯車

【樓市開Mike】樓市有望農曆年後反彈 勿賣自住樓 小心落錯車

Bloggers Property
By 邵逸文 on 21 Aug 2022
資深物業投資者

受加息及移民潮影響,近期香港二手樓市屢錄減價,甚至不斷有蝕讓成交,加上美國經濟出現衰退跡象,市場對樓市前景的信心越來越差,甚至有讀者來信打算先「讓利」出售手上物業,待樓價下跌更多後再購入物業。高沽低渣,這是典型的「散戶」心態。筆者認為,若非出現資金壓力,或已手持3層物業以上,這種做法絕不建議,因為「落錯車」的風險更大。

勿只觀眼前利潤 忽略沉沒成本

有讀者在2016年時,以400萬元購入九龍灣淘大花園2房單位上車,歷史高位曾升至約600萬元,現時回調至約560至570萬元左右,「讓利」出貨獲利160萬元離場,160萬元的利潤固然吸引,但交易成本同樣不容忽視!

九龍灣淘大花園。Photo from Business Focus

姑勿論未來2年樓價會否繼續下跌,出售物業需要1%經紀佣金及律師費,2年租樓成本按差餉物業估價署A類物業(40平方米以下)租金回報率2.5%計算,2年共5%,而再次購入物業需要1%經紀佣金、3%首次置業印花稅及律師費等雜費。假設毋須裝修,其成本已接近60萬元,物業價格需要再下調10%,才能打和;若再跌15%,只剩下27.5萬元利潤。60萬元的交易成本,即意味該類物業需要再下調120萬元或22%,才達至1:1合理期望值的利率,但現時樓價又有多大機會再跌22%呢?

與此同時,樓價上升的風險同樣不低。首先內地人的需求積壓多年,一旦全面免檢疫通關,對香港物業的需求定必增加,價格自然回升。另一邊廂,參考中原城市領先指數,自從2008年後,包括2015年「股市大市代」、2018年「中美貿易戰」及2019年「社會運動」,每一波跌浪大約最長能維持8至9個月。如果以此週期推算,這波「加息移民潮」,由今年5月初高位182.74開始回調,這個調整週期,估計將於2023年1月結束,並有望於農曆年後再次反彈。

邵逸文

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