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【龔成專欄】買樓自住勿購納米樓 須確保長遠供得起 善用高成數按揭 騰出現金增值財富

【龔成專欄】買樓自住勿購納米樓 須確保長遠供得起 善用高成數按揭 騰出現金增值財富

Finance Investment
By 龔成 on 22 Aug 2021
專欄作家
財經書籍作者及股評人 https://www.facebook.com/80shing -《80後百萬富翁》、《財務自由行》、《50優質潛力股》、《股票勝經》等,十多本財經書作者 -於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答理財問題20000條 -讀中學時已開始投資股票,逾20年投資經驗 -運用巴菲特的價值投資法買股,視買股票如買生意一樣 -過往10年的投資成績,逾過半數能獲利超過1倍以上 -淨流動資產逾數千萬 -成功獲取基本財務自由

【引言】樓價高企下,無論是年青人還是長者,往往都為應否買樓及應借多少按揭貸款而煩惱。投資書籍作者及股評人龔成認為,若買樓自住,只要單位不是太細(避免買少於300平方呎單位如納米樓)便可以,但必須緊守兩大投資原則,便是:要確保自己長遠「供得起樓」、以及確保自己真的願意在購入的單位長住而不會有怨言。此外,若可以選擇,龔成建議買樓時宜選高成數按揭,因這樣可以保留更多形同低息貸款的現金作投資(如股票)之用,有效為財富增值。

 【理財個案】29歲讀者與姊月入共7萬元,想合資買藍澄灣上車自住;另外,父母抽到居屋,費用約200多萬元,考慮一次過付款免蝕利息,請教龔成意見。

買樓自住應避免買面積太小的納米樓。Photo from 買樓自住應避免買面積太小的納米樓。

你好呀,老師,我今年29歲,有以下兩件事情想各你請教:

1. 我想與姐姐置業,兩人月入共7萬,流動資金約有100 萬。我們本住青衣區,想購買樓齡不超過20 年的,正考慮藍澄灣。另外想問埋若2人自住, 建議入手呎價為多少?實用面積為500平方呎會負擔過重嗎?因我想做9成按揭。另外,我想問下老師你覺得此區樓宇有升值潛力嗎?由於是第一次置業,想先請教老師有何建議?

2.另外,因父母抽到居屋,費用為200多萬,父母正考慮做多少成按揭,如一次過付款,流動資金便所剩無幾,但做按揭又要畀利息,所以想請教老師建議按幾多成才合適呢?

謝謝你的解答!

善用高成數按揭可騰出更多現金投資創富。Photo from 善用高成數按揭可騰出更多現金投資創富。

龔成老師︰

1) 青衣區內大型屋苑唔算好多,成個區潛力度只算中等。但東大嶼計劃落實的話,有機會刺激到這區樓價上升。藍澄灣質素算中等,佢距離港鐵站較遠,係一個要扣分地方,但整體上算係可以。但你若以這個作為自住樓,我建議較從你自身需要作出發點,去作出考量。你要諗諗這間屋,係唔係適合你長遠需要,講緊係未來5-20年。(你是否願在上址長住?)

買自住樓時,記得不能買太細的單位(納米樓)。尺寸方面,只要唔好太細(不少於300平方呎),符合到你生活要求,咁就可以。另外,我哋自住樓一定要堅守一個大原則,就係長線要「供得起」。如果可以的話,置業係無問題。

2) 現時貸款息口在低位,無論係你和你父母,我都建議盡量做高成數按揭貸款,去空出更多資金,做財富增值。如果你父母本身好怕風險,就將按揭成數調低,但其實在財富運用上,高成數會較好的。但要留意,你自己買物業時,高成數按要比按保,你要平衡返。

雖然高成數按揭表面上,係要畀多咗利息,但我哋要從機會成本做考慮。你利用低息貸款,空出來資金進行投資增值(投資優質股),去爭取更大回報,相信長線財富增值效果會更理想。同時,你父母都可以因此留下更多資金,以備不時之需。

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編者補充:若夫妻幸運地抽中一手居屋,買樓時按揭上限可達樓價九成,息率一般為P-2.75%,實際年利率大概為2.5厘或更低。換言之,若買家選擇做高成數居屋按揭,買家如長者夫婦便變相可留下多達數十萬元的低息貸款作投資之用,最簡單做法如把多餘的資金購買政府推出的銀色債券,年息也達到3.5厘,長者可以淨賺1厘的利息息差,又或是選擇做其他的投資。

若長者不做按揭,選擇以手上現金全數支付樓價(如200萬)也有好處,因為若全數支付樓價後,只要兩夫婦餘下的資產總額少於55.4萬元,便合資格申請長者生活津貼。以後長者夫婦每人每月可領取2,845元的普通長者生活津貼,有助補貼生活開支。

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龔成老師簡介

‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者

‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練

‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問

‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年

‧ 曾在萬多元月薪狀態下,憑股票累積數百萬財富

‧ 現為全職投資者,擁過千萬財富

‧ 於網上分享投資心得,瀏覽量過百萬,為人氣博客,解答網友理財問題逾20,000條

‧ 專欄作家

‧ 擁財務學學士學位

‧ 股票課程導師,香港及澳門學生人數逾4,000人

‧ 過往10年投資成績,過半能獲利超過1倍以上

Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人

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Text by BusinessFocus Editorial

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